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房产抵押不登记,抵押合同无效

时间:2014-05-06点击:
〖案情简介〗广州李某于2000年6月借给谢某16万元人民币。当时,谢某称因资金周转不灵,请李某帮助,其承诺愿意支付年息2分(20%),一年后归还本息。为保障债权,李某向谢某要借款保证,谢某则愿意以自己名下价值约30多万元的房产作抵押。之后,双方签订借款合同,注明谢某把房产证交给李某保管,以该房产作借款抵押,但双方未订立专门的抵押合同,也未把抵押合同提交有关部门登记。一年后,谢某无力还债,李某遂诉至法院。此时,除了李某外,还有多个债权人起诉谢某。李某以自己拥有房屋抵押权为由,主张房屋拍卖款的优先受偿权。
  〖法院判决〗法院经审理认为:李某与谢某签订借款合同后,抵押合同并没有到房地产登记主管部门办理抵押登记,故抵押合同不发生法律效力。李某的诉讼请求不成立,法院不予支持。法院裁定该房屋拍卖款用作偿还全体债权。
  〖律师点评〗房地产抵押不登记是指因房地产抵押合同未提交登记,以致合同无效,抵押权落空的陷阱。
  《担保法》第41条规定,当事人以本法第42条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记。抵押合同自登记之日起生效。第42条规定,办理抵押物登记的部门如下:(一)以无地上定着物的土地使用权抵押的,为核发土地使用权证书的土地管理部门;(二)以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,为县级以上地方人民政府规定的部门;(三)以林木抵押的,为县级以上林木主管部门;(四)以航空器、船舶、车辆抵押的,为运输工具的登记部门;(五)以企业的设备和其他动产抵押的,为财产所在地的工商行政管理部门。第43条规定,当事人以其他财产抵押的,可以自愿办理抵押物登记,抵押合同自签订之日起生效。当事人未办理抵押物登记的,不得对抗第三人。当事人办理抵押物登记的,登记部门为抵押人所在地的公证部门。
  房产抵押应当注意以下两点:

  (1)抵押当事人应当自房地产抵押合同签订之日起30日内,到房地产管理部门办理房地产抵押登记。无地上定着物(即房屋)的土地使用权抵押,到国土局办理抵押登记手续;有房屋的,到房管局办理抵押登记手续。办妥登记手续后,上述部门会。登记机关审核交验的文件后,凡权属清楚、证明材料齐全,符合抵押条件的,予以办理抵押登记,并发给抵押权人《他项权利证》,以证明抵押关系生效。房地产抵押合同自抵押登记之日起生效,受法律保护。
   (2)抵押合同签订后,应尽快去办理抵押登记手续,防止他人抢先对该房产进行登记。因为当多个抵押权并存时,以抵押登记的先后顺序作为清偿顺序,所以,办理抵押登记在先,相对而言将能更好地保障债权的清偿。
      本案当中,由于双方未办理抵押登记,抵押合同无效,李某的抵押权不能成立,法院的判决是正确的。抵押不登记,等于不抵押,况且,房产证可以报失,无法防止对方以新办的房产证再借债。
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