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物业保修期与维修责任划分

时间:2014-05-06点击:
家住巢城某小区的王先生刚搬进新居,就发现墙壁渗水,经检查,是予埋的共用上水管道开裂,于是王先生找到开发商要求维修,但开发商告诉他,由于他买的是尾货,楼盘竣工已超过两年,水管已过了保修期,他们不再负责,可申请动用维修资金去修。王先生十分气愤,自己才住了不到两个月,怎么就过了保修期,维修资金那是房子的养老钱,不到万不得已最好不要动它,开发商不是在推诿吗?
那么物业保修期到底有多长?期限如何计算呢?一旦房子需要维修该如何处理?
 国务院的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定:“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:
  (一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;
  (二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;
  (三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;
  (四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。
  其它项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期,自竣工验收合格之日起计算。”买尾房或现房的购房人,收房时一定要注意保修期的时限,避免错过保修时间。
国务院颁布的《建筑工程质量管理条例》第四十条规定了“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限”。建设部在《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》和《房屋建筑工程质量保修办法》中,还详细规定了一些房屋各个部位、部件的保修期,主要包括:
墙面、顶棚抹灰层脱落1年;地面空鼓开裂、大面积起砂1年;
门窗翘裂、五金件损坏1年;
管道堵塞2个月;
卫生洁具1年;
灯具、电器开关6个月;
其他部位、部件的保修期限,由开发商与用户自行约定。
这里规定的保修期限为最低保修期限,具体保修时间以建设单位和施工单位合同为依据。需要注意的是,这一期限是建筑商对房地产开发商的保修期限,从工程竣工验收合格之日起计算。但是,等房子销售到消费者手中,上述规定的保修期限很可能已经过了大半。开发商对住户承诺的房屋住宅保修期限,大多是以自己同建筑商所定期限为基础,扣除房子验收合格到销售给住户的这段时间确定。因此,这一期限要比上面规定的房屋保修期限要短许多,有时可能住户拿到房子,一些保修期已经过了。根据国家规定,开发商在销售房屋时,要向用户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,其中要明确保修项目和期限,并且不能低于上述规定的最低保修期限。一般来讲,开发商为了少承担责任,仅会比建筑商承诺给自己的期限稍稍延长一点。其实,房屋的保修期限是可以同开发商商定的,这就要求我们订立购房合同时,一定要注意作为合同附件的《住宅质量保证书》,看清楚上面所承诺的保修时间长短和起算时间;如果觉得保修时间太短,可进行补充约定。
物业专项维修资金是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金,本文开头中的王先生说的没错,这笔资金是业主自己交存的房屋养老钱,要用在刀刃上。安徽省物业专项维修资金管理暂行办法第十八条规定:
(一)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出;
  (二)物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用,由建设单位承担;
  (三)物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用,由有关单位依法承担;
 (四)物业共用部位、共用设施设备属人为损坏的,其维修、更新费用由责任人承担。
                          (杭州易居臣信房产局 葛庆文)
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