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典型房产纠纷案例解析

时间:2014-05-06点击:

 案例:高先生看中一套40万元的二手房,不想此房卖主还在“按揭”之中。高于是通过中介公司签订购买合同,约定高先生支付一半房款后同卖主进行交割。不久高支付中介10万元,中介转交给卖主。不想从此卖主消失得无影无踪,高叫苦不迭,中介也无可奈何。
  点评:律师认为,这种情况发生了,买方只能追究中介方,是由于中介方管理的措施不到位,导致购房者资金的不安全。同时,律师提醒,由于目前中介方在这个方面普遍缺乏有效的监督机制,因此,此类纠纷中购房者还需多小心,跟中介方要签好相关违约赔偿的约定,确保交易的安全。
  房价涨了就想违约
  案例:何小姐最近比较烦。原因很简单,何小姐好不容易看中的一套房子,卖家临时改变主意不想卖,造成双方之间订立的协议书成一纸空文。
  今年初,何小姐经人介绍看中了一套房子。双方谈妥价格、签订购房协议书后,何小姐支付了2万元定金。由于该房子产权迟迟未下,房子交割之事也只好推迟。但是,近期房东张先生却告诉她说,不想卖了,愿把定金退还给她。何小姐很气愤,认为张先生看到房价涨就违约是不道德的。但更让何小姐苦恼的是,由于是熟人介绍,当时协议没有约定违约赔偿的相关事宜。
  其实,这样的纠纷在去年并不少见。由于去年建材猛涨,众多房地产投资者频现一手、二手楼市,房价开始大幅上涨,导致很多卖家认为按原价卖房亏了,纷纷违约不卖房子。
  点评:律师认为,双方签订定金协议书是客观事实,尽管期间因卖家未获得产权而中断签订正式合同,但那份协议书一直到现在仍然有效。卖家由于房价涨感到“吃亏”而反悔显然属违约行为。针对这种情况,何小姐可以要求卖家继续履约,如果卖家拒绝履约,何小姐可以提请诉讼,要求退还定金并做相关赔偿。
  同时,律师提醒,购房是人生重要的一件事,不管是通过什么途径买房,最重要的是要签好合同。
  中介合同误导
  案例:黄先生想把房子卖掉,通过中介联系了买家,双方签订了《房地产买卖经纪协议》,买方施先生交了1万元定金。双方约定时间办理过户手续,但是,约定的时间早过,黄先生仍不敢办理过户手续。因为他发现中介方在合同上的签名、盖章与工商注册不符,为此他要求解除合同。但买方认为,这是卖方找借口不想卖房子,并认为双方签订合同,卖方也收了他的定金,房地产买卖合同已经成立。为此,他一怒之下将卖方告上了法庭。
  点评:这起纠纷的关键,在于界定中介方主体资格不真实时到底合同是否还有效?律师认为,在这起交易中,中介方的服务主要是居间介绍和监督交易,起到保障卖方房子安全、买方付款安全的作用。也就是说,在这种居间介绍的交易中,也许没有中介的介入,就没有这笔交易,因此,中介方是整个交易成功的前提条件。从这个角度来讲,如果中介方有问题,主体资格不真实,合同自然就无效了。
  律师提醒通过房产中介买卖房子的朋友,签合同时还是要多一份细心,留意合同的一些细节。
  规划变更导致交房纠纷
  案例:日前,一楼盘业主联名反映开发商在开发楼盘时存在多处违规的现象。业主为此意见纷纷,随后两次要求面见开发商,都遭拒绝。据业主反映,交房验收的矛盾主要集中在开发商肆意变更规划、更改住宅公用部位设施。导致园区的两块绿地花园没了、公共停车位被无端占用等等。
  其实,这种现象在眼下楼市纠纷中并不少见,而且大多集中在业主交房验收时爆发。
  点评:探究原因,我们不难看出,开发商更改规划的初衷,主要在于利益方面。在小康佳园这起纠纷中,无论是将两块绿地花园变成店面,还是将公共配电房、老人活动室挪到架空层,都表现开发商更改规划的功利性。
  律师认为,在销售过程中,开发商不能随意更改规划,如果有更改必须通知所有业主,并征得业主同意方可。否则,即使开发商征得规划部门同意变更,从合同意义上讲,也属于违约行为。对于这种违约,业主可以要求开发商按原规划履行,或要求赔偿损失,具体赔偿标准视违约程度而定。如有重大规划变更的,属根本违约的,业主可以要求解除合同退房。

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