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房屋倒塌后空闲的国有土地使用权归谁?

时间:2014-05-06点击:

案情
  1955年,上海市A县(后变更为区)人民委员会确认某村的一块土地产权人为陈某。陈某在该块土地上建造了房屋后,村民穆某经陈某同意,租用该土地剩余的部分建造了三间草房。
  1978年,陈某的房屋倒塌,未再行建造,陈某也未申请办理有关手续。1983年,陈某去世。穆某对自己的房屋于1976年及1985年进行了两次翻建,并于1990年办理了房产证。1993年,经穆某申请,区政府为其核发了国有土地使用证。陈某的子女知道后,于2001年向政府提起行政复议。市政府维持了该发证行为。 2002年,陈某向法院提起行政诉讼。
  陈某的子女认为:自己家拥有 1955年6月县人民委员会颁发的“买地契”。虽然房子倒塌了,但区政府在明知该块土地的土地使用权归陈某的情况下,未在穆某提出申请时通知陈某家人,穆某取得土地使用证不合法,其《国有土地使用证》应被撤销。
  区政府辩称:陈某的房屋于 1978年倒塌后,至今未在该地块上建造房屋。土地未恢复使用是不争的事实,依法应收回土地使用权。而区政府根据穆某的申请,依据法律、法规颁发给穆某《国有土地使用证》,其具体行政行为是正确的,请求法院予以维持。
  法院经审理认为:该土地原属陈某所有,但陈某在1978年房屋倒塌后,未重新建造房屋,也未办理有关申请手续。根据1989年《国家土地管理局印发〈关于确定土地权属问题的若干意见〉的通知》第十八条的规定,原属陈某的土地因已超过两年未恢复使用,应由当地县级人民政府收回。而事实上,该土地实际使用者已变更为穆某,故区政府根据城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则,根据穆某的申请及有关法律规定,核发《国有土地使用证》是符合法律、法规的有关规定的。故判决驳回陈某子女的诉讼请求。
  一审判决后,陈某的子女不服提起上诉。二审庭审中,陈某的子女表示,1978年前后,自家的房屋成危房,街道遂将他们安置于房管所的公房内居住,陈家是2001年才发现该房屋已被穆某拆除的;1984年起,穆某停止向陈家支付土地租用费;因无人催要,自己也没有向有关部门缴纳土地使用税。
  二审法院经审理认为:本案争议的土地,原由陈某使用,穆某向陈某租用一部分土地,1978年政府为陈某安置了公房后,其未重新建造房屋;陈某未向穆某收取土地租用费,亦未向有关部门缴纳土地使用税; 1986年土地使用权普查、申报登记开始后,陈家亦未向有关部门申报登记,故陈某实际已不使用该土地,放弃了该土地的使用权。区政府认定该土地实际使用者已变更为取得《房屋所有权证》的穆某,遂根据穆某的申请,根据《国家土地管理局印发〈关于确定土地权属问题的若干意见〉的通知》第十六条规定,核发给穆某《国有土地使用证》,符合有关法律规范的规定。故维持了原判。
  评析
  本案争议的土地涉及历史遗留问题。陈某于1955年以“买地契”的方式被确认为产权人。《土地管理法》颁布后,土地的所有权归属国家。本案的关键是土地未实际使用是否即视为放弃了该土地的使用权。1978年,陈某在房屋倒塌后,未重新建房;上世纪80年代,市政府曾发布公告,对原属公民所有的土地,经过申报办理土地收归国有的手续,确认其所有权时,陈家也未对土地主张过权利,故其实际已不使用该土地,放弃了该土地的使用权,穆某却成为本案争议土地的实际使用者。根据1989年《国家土地管理局印发〈关于确认土地权属问题的若干意见〉的通知》的规定,土地使用权原则上确定给直接使用土地的单位和个人;因房屋拆除、改建或自然坍塌等原因,已经变更了实际土地使用者的,经依法审核批准,可将土地使用权确认给现在实际用地单位或个人;空地及房屋坍塌或拆除后两年以上仍未恢复使用的土地,由当地县级人民政府收回土地使用权。
  根据上述分析,区政府在核发《国有土地使用证》时,该土地的实际使用人应为穆某,陈某一家因未使用该土地,视为已放弃了对该土地的使用权,故区政府将《国有土地使用证》核发给穆某,符合有关法律规定,法院的判决是正确的。

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