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超出合同约定面积14平米 房子盖大了谁来埋单?

时间:2014-05-06点击:

“起初这场官司没想打,可开发商的态度惹恼了我;官司打上了又放不下了。法院一再判决我们败诉,我们就和开发商较上劲了。”黑龙江省七台河精煤集团有限责任公司热电厂职工赵春喜感到非常苦恼。

76平方米的房子涨出14平方米

2005年8月,七台河精煤集团有限责任公司热电厂(以下简称热电厂)与七台河精煤集团有限责任公司房地产公司下属七台河大地建设工程有限公司(以下简称大地公司),签订关于热电厂职工住宅小区承建合同,约定热电厂为职工住宅小区新建住宅楼开发业主,大地公司为工程开发和施工单位,为热电厂建两栋104户住宅楼,约计面积7433平方米,每平方米1160元,售房优先热电厂职工购买,剩余部分大地公司自行销售。

考虑到父亲腿脚不便,职工赵春喜选择了3号楼3单元201室,面积为76.21平方米的户型,总价款为88403.60元。

考虑到自己的经济承受能力,赵春喜选择了贷款购房,并将首付款26521.08元交予热电厂,由热电厂交予大地公司,热电厂为此出具“职工购住宅楼凭单”,并在凭单上注明“楼房差价、楼房面积以最后交付楼房实际为准,多退少补”。

2005年6月20日,住宅楼如期开工,由于建房资金是职工筹资建房,作为“大业主”的热电厂将职工购房款按照工程进度拨付给大地公司,并预留了部分工程质量保证金。

同年11月该工程竣工,七煤集团房地产公司通知已经购买该楼房的业主在当月23日前办理入户手续,否则“后果自负”。

依据通知,赵春喜到七煤集团房地产公司办理入户手续,被告知其所购房屋面积计算有误,需要补交差价款,2005年1月22日,赵春喜补交了4316.20元差价款,并按照要求将此款交予热电厂。此时,赵春喜所购房屋面积涨到78.308平方米。涨了2.198平方米。

可是,等到赵春喜交足了差价款,准备与七煤集团房地产公司签订购房合同时,却被告知根据七台河市房产局测绘,面积仍差12平方米,要求赵春喜补足此价款,否则不能签订购房合同,不能入户。此时赵春喜所购房面积已经涨到了90.528平方米,与约定购房面积相差14平方米。

没有补足差价款购房者被拒之门外

“超出规定的3%的允许误差面积外,我们不能承担,这部分面积应该由开发商承担,产权归我们所有。”赵春喜等人拒绝向七煤集团房地产开发公司交纳3%以外的差价款。

由于没有补足多余面积的差价款,七煤集团房地产开发公司拒绝与赵春喜四人签订购房合同,并不许其入户。

2008年9月3日,记者到七台河采访时,看到了七煤集团房地产开发公司与其他购房者签订的购房合同,这是一份房屋买卖范本合同。其中,关于“房屋面积误差”的问题规定“双方同意按以下原则处理:面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的,据实结算房价款;面积误差比绝对值超出3%时,买受人有权退房。买受人退房的,在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,并按存款活期利率付给利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

依据上述规定,赵春喜及其他三位购房人到七台河市桃山区人民法院起诉,要求按照合同约定面积超出面积部分、价款由开发商承担,超出面积的所有权归三人所有。

2006年11月16日,七台河市桃山区人民法院作出判决。记者在判决书中看到,法院作出“不予支持”赵春喜三人的诉讼请求的理由是,“依据合同有约定从其约定,没有约定或约定不明的,按法律规定处理原则”。

法院判决,“依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干意见问题的解释》第十四条之规定,判决原告与热电厂、开发公司的买卖关系成立,应依法全面履行合同,驳回原告主张按合同约定面积超出面积部分,价款由被告承担,所有权归其所有的诉讼请求”。

检察院抗诉关键词之一:“约定不明”

判决后,赵春喜三人到检察机关申诉,桃山区检察院对此案审查后认为,桃山区法院对此类案件的判决,属适用法律错误。于是,桃山区检察院提请七台河市检察院对此案抗诉。

桃山区检察院认为,“职工购住宅楼凭单”上关于房屋面积的约定,应属“约定不明确的”情况。本案中,卖房人交付的楼房面积与约定面积不符,误差比达19.3%(明显高于3%),小房子变成了大房子。在这种情况下,法院虽没有在判决中明确说明按“有约定的”处理,但在判决结果中驳回购房者诉讼请求,按“有约定的”情况判决,这样的判决属适用法律错误。

检察院抗诉关键词之二:格式条款

桃山区检察院审查后还认为,法院对格式条款的问题,应试用合同法中关于格式条款的规定。

桃山区检察院指出,赵春喜三人“职工购住宅楼凭单”上的“楼房差价、楼房面积以最后交付楼房实际为准,多退少补”的内容是开发公司为了重复使用而预先制定的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定,对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款的一方的解释。本案中,对面积误差,开发公司认为应当适用上述条款据实结算。而购房者认为无故增加住宅面积,要求按照法律规定解决。双方当事人对格式条款有不同的理解,依据法律规定,应当作出不利于开发公司的解释。所以桃山区人民法院判决驳回购房者主张面积超出部分,价款由购房者承担,所有权归购房者所有的诉讼请求的判决不妥。

桃山区检察院向七台河市人民检察院提请抗诉后,七台河市人民检察院于2007年8月2日作出民事抗诉书,向七台河市中级人民法院提出抗诉,七台河市中级人民法院于2007年8月30日发函指令桃山区法院对此案进行再审。

2007年12月10日,桃山区法院再审后作出判决:维持原判。

判决生效后,赵春喜三人又向七台河市中级人民法院提起上诉。
 

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