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地下室出口权归属

时间:2014-05-06点击:

案例 
  甲公司在某市以房地产公司的名义,开发建设了一幢商住楼,地下室和地上一楼为商业用房,第二层至第六层为住宅。地下室在设计时有两个安全出口(楼梯),分别设在东、西两头各一个出口,出口在一楼的商用房内,该出口在设计时与一楼的商用房没有进行隔离,是相通的。甲公司将整个地下室和一楼东侧的一半房屋卖给了乙某,并办理了房屋所有权证书;甲公司将一楼靠西侧的一半房屋卖给了丙公司,并办理了房屋所有权证书。丙公司因经营管理不善而破产,破产时丁公司购买了一楼靠西侧一半的房屋,丁公司没有办理房屋所有权证书。丁公司要求将该地下室的安全出口(楼梯)封堵,其目的是为了增加使用面积。产生的问题: 
  (一)丁公司有没有权利封堵安全出口? 
  (二)丁公司请求权基础是什么?是债权?还是物权? 
  (三)安全出口的所有权应归谁所有? 
  笔者认为:物权优先权,其基本意义是指权利效力的强弱,即同一标的物上有数个利益相互矛盾、相互冲突的权利并存时,具有较强效力的权利排斥或先于具有较弱效力的权利的实现。 
 (一)物权相互间的优先效力 
  物权相互间的优先效力,是指依物权效力的强弱,具有较强效力的物权排斥具有较弱效力的物权的存在,或先于具有较弱效力的物权得到实现。 
  物权相互间的优先效力是以物权成立时间的先后确定物权效力的差异。从一般原则上讲,先成立的物权的效力要优先于后成立的物权,即先成立的物权效力较强,后成立的物权效力较弱。例如甲先在自己的土地上为乙设定了通行地役,又在该同一块供役地上为丙设定了汲水地役。因该汲水地役权的设立,丙亦得通行该供役地。但是,由于乙的通行地役权设定在先,具有强于丙的汲水地役权的效力,因而丙只有在不妨碍乙的通行地役权行使的情况下才可以利用供役地。物权相互间以成立时间之先后确定其效力的强弱,本质上是对现存的、既得的物之支配权的保护。任何一种物权作为标的物的直接支配权,它确定了物权人依自己的意志和利益对其标的物的支配范围,任何人都必须尊重物权人的该支配范围,不得侵入该支配范围干涉物权人的权利行使。这也包括在同一标的物上后成立的物权只有在不侵入、不干涉先成立的物权的支配范围的条件下才能成立。否则,时间在后的物权根本就不能成立。 

物权相互间的优先效力的表现,依不同种类的物权的排他性不同而异其效果,一般说来两个排他性极强的在性质上不能共存的物权不能同时存在于同一标的物上,因而在有先设定的该种物权时,则后发生的物权当然不能成立。例如:在某人享有所有权的房屋上,他人不能同时设立所有权。如果他人依买卖、取得时效等法律事实取得房屋的所有权,则必然导致原所有人的所有权消灭。如前述案例中的楼梯的所有权应归属于乙某,乙某通过买卖取得了整个地下室和一楼靠东侧一半的房屋的物权。 

 物权相互之间的优先效力,根据不同种类的物权的排他性不同并依物权成立之先后而确定其优先的效力,这是一般原则。但是这一原则的例外情况,就是限制物权的效力优先于所有权。限制物权是于特定方面支配标的物的物权。除了在一些极特别的情形(所有人地上权、抵押权)外,限制物权都是在他人所有之物上设定的权利。所以在同一标的物上,限制物权成立于所有权之后。但是,限制物权是根据所有权人的意志设定的所有权上的负担,起着限制所有权的作用,因此限制物权有较所有权为优的效力。 
  (二)物权对债权的优先效力 
  物权与债权在因同一标的物而有关联时,不论各自的种类为何,也不问各自成立的时间的先后,物权均具有优先于债权的效力。具体体现在以下几个方面: 
  1、所有权的优先性。例如:甲某先出售某屋与乙某,再出售该屋与丙某,并办理登记与丙某,由丙某取得其所有权时,乙某不能以其债权发生在前而主张丙某不能取得该屋所有权。 
  2、用益物权的优先性。甲借某地给乙无偿使用(使用借贷)。其后甲将该地所有权让与丙(如:我国现在集体所有土地让与国家所有的情况时有发生,即现有土地管理法规定集体所有土地的所有权只能向国有土地所有权转移。但是现实生活中,变相的买卖集体土地所有权的情况是存在的,如:农村宅基地上的房屋买卖,当事人在合同中约定的是房屋的买卖,形式上是房屋买卖,其实买房人往往看重的是宅基地。我们正在制订物权法和民法典,应该解决极其稀缺的土地资源问题,能否对农民的土地所有权实现私有化,能否借鉴1950年的土地改革法关于农村土地归农民所有的作法。这样一个最大的好处是:物尽其用,不会导致对土地的掠夺性的开采,避免土地的贫脊和沙化),丙得对乙主张所有物返还请求权。在甲将该地设定地上权与丙的情况下,丙亦得向乙请求返还。 
  3、担保物权的优先性。担保物权不论其发生先后,除法律有特别规定外,应优先于债权受清偿。
  对于上述物权对债权的优先性,《中华人民共和国合同法》第二百二十九条设有保护承租人的特别规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。学术上称租赁权的物权化。 
  三、物权的优先效力在物权法中的地位 
  物权法是财产法的两大骨干之一,物权的目的在于界定财货归属秩序,即由财货归属秩序的确定而达到提高使用效率以满足人们物质所需的目的。物权法具有如此大的作用,物权的优先效力在物权中又占有什么位置呢? 
  有的学者认为物权的优先效力是物权的效力的一个方面,在论述物权的优先效力时,放在了物权的效力一节之中一个问题,物权因法律赋予直接支配排他性而产生不同的效力,其为个别物权所特有的。关于其共同效力,分排他效力、优先效力、追及效力及物上请求权 。有的学者认为应归到物权法结构原则:物权法的结构原则对物权法的体系结构起着支柱性的作用。物权法配置何种结构原则直接决定着物权法体系结构的态样。在社会主义市场经济体制下,我国将制定的物权法应选取怎样的结构原则呢?因物权具有绝对性,故应以物权的绝对性为结构原则,具体表现为物权法定主义、一物一权主义、物权的优先效力原则、公示原则和公信原则,但我国物权法应排斥物权行为独立性和无因性原则 。有的学者认为应归到物权法的基本原则:物权法的基本原则贯穿在整个物权法制度和规范之中,体现物权立法的基本理念和精神。制定物权法,首先需要确定物权法的基本原则,为物权立法确定目标和基本内容。王利明教授认为,我国制定物权法应当坚持物权法定、一物一权、公示和公信、效率原则。王利明教授论述的一物一权是:(一)一个物权的客体仅为一个物;(二)一个物上只能存在一个所有权;(三)同一物之上可以并存数个互相并不矛盾的物权,但同一物之上不得成立两个所有权或成立两个在内容上相互矛盾和冲突的物权。解决物权冲突的原则是:第一,如果同一种类型的物权彼此之间发生了冲突和矛盾,应当按照先来后到规则解决这些冲突和矛盾。第二,对一些特殊的物权冲突,法律上设定了解决物权冲突的规则,如:法定物权要优先于意定物权的规则。第三,如果不同类型的物权彼此之间发生了冲突和矛盾,是否应当按照先来后到的规则解决?先来后到的规则主要适用于同一种类的物权,而不同类型的物权相互之间因其性质不同,一般不能通过这一规则来解决。但在发生这些冲突以后,首先需要在法律上确定一些特殊的规则加以解决。民法可以规定他物权与所有权发生冲突时,适用定限物权优先于所有权的规则 .
   四、结论 

  笔者认为前述案例中的丁公司的请求权基础应是债权,安全出口(楼梯)的权利应归乙某所有,这就遵循了物权优先的效力,从而有效地化解民事纠纷,定纷止争。 

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