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9000亿保障住房 考验商品房市场

时间:2014-05-06点击:

作为固定资产投资中的“大权重”行业,房地产业在近五年来一直是推动国民经济增长的引擎之一。因此,新一轮以扩大内需为基础的经济刺激计划,也包含了高达9000亿元的提振房地产投资的措施。

但与十年前通过住房商品化来拉动经济增长不同,现在强调的是增加保障性住房投资。具体而言,今后三年内,全国将新增200万套廉租房、400万套经济适用房,并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程,平均每年达3000亿元。

业内专家指出,中央加大保障性住房的投资力度,一方面是为了稳定房地产业对国民经济的拉动作用,防止景气度大幅下滑;另一方面,将分流商品房市场需求,抑制房价反弹。显然,这对商品房市场而言是一种新的考验。

防止引擎“熄火”

21世纪不动产分析师孟奇在接受采访时表示,政府加大住房保障投资将对扩大内需和拉动经济增长产生明显效果,防止房地产这一引擎“熄火”。

今年以来,全国房地产市场持续低迷,行业景气度不断回落。国家统计局最新数据显示,10月份,全国房地产开发景气指数为99.68,比9月份回落1.47点,比去年同期回落6.06点,这已是该指数连续第11个月回落。该指数“破百”也表明,房地产业已告别了景气周期。

上海证券金融地产研究员沈莉指出,此次中央政府推出住房保障投资计划,意在弥补房地产投资缺口,防止行业景气持续下滑。

2007年,全国房地产业实际完成开发投资额2.5万亿元,其中保障性住房投资993.8万元;2008年前10个月,全国完成房地产开发投资2.39万亿元,同比增长24.6%,增幅比1-9月回落1.9个百分点。市场预计,今年房地产投资规模大约是2.8万亿元,其中保障性住房投资1494亿元。

沈莉测算,2009年,如果保障性住房完成3000亿元投资,那就比近两年的平均水平增加近2000亿元,这将在很大程度上弥补因商品房市场萎缩而带来的投资规模下降。这也相当于给房地产市场投资注入了“稳定剂”。

据北京经济信息中心的一位研究员分析,房地产投资对固定资产投资拉动的弹性系数是5,对GDP拉动的弹性系数是7.5。依此匡算,未来三年9000亿元的住房保障投资可以拉动4.5万亿元的固定资产投资和6.75万亿元的国内生产总值。

住房和城乡建设部有关负责人也表示,加大住房保障投资对拉动固定资产投资和刺激消费有双重促进作用。通过这些大规模住房保障投资,可以促进居民住房消费。另外,居民在获得住房保障后,还能降低对未来的风险预期,加大其他家庭消费。

压制房价反弹

专家指出,目前,全国房价已经伴随成交量步入下行通道,政府加大保障性住房的供应,将使部分商品住房的市场需求分流到保障房上来,从而抑制房价反弹;另外,将在很大程度上改变楼市格局。

“9000亿元投资、近700万套保障房将对未来普通住宅房价造成很大的压力。” SOHO中国董事长潘石屹表示。他指出,在过去几年,开发商库存商品房的消化期基本都在一年以上。如果今后政府每年推出大量的保障房,市场原来的供求关系平衡将被打破,这不仅反映在成交量上,还会反映在房价上。

易居中国研究院分析,据国家统计局的相关统计数据,2006、2007年两年,全国住房年均成交量在500万—600万套之间。如果不考虑廉租房的影响,未来三年经济适用房加国有农、林、矿区棚户改造总量为620万套,平均每年供应200万套。那么,经济适用房和改造房占住房成交的比重依然将达到40%左右,减去原来10%的市场份额,经济适用房和改造房将分流商品住房市场30%的份额。

21世纪不动产的报告也认为,这对商品房市场而言,将是一个不小的冲击,而普通商品房将面临更大考验。

国家统计局近日公布的数据显示,10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%,涨幅比9月份低1.9个百分点,环比下降0.3%。今年前10个月,全国商品房销售面积4.5亿平方米,同比下降16.5%。10月末,全国商品房空置面积1.33亿平方米,同比增长13.1%。其中,空置商品住宅6835万平方米,同比增长18%,增幅比1-9月提高3.9个百分点。

加速行业洗牌

住房保障投资对地产商而言可谓喜忧参半。政府投资的保障住房中,大多数将由地产商承建。万科等行业龙头公司均表示,将参与保障住房的开发。

业内专家指出,保障性住房利润稳定,但销售毛利率较低,这将摊低房地产业的整体利润率。而且,政府选择承建商时,也将优先选择资质优良,规模较大的地产商。因此,在政策外力影响下,房地产开发企业洗牌的速度会进一步加快。

“那些更容易获得安居工程开发权的企业,特别是国有企业将有更大的机会生存下来,而那些缺乏资金、粗放经营的企业,尤其是中小企业,他们面对的局面将更加严峻,所谓的‘过冬’也将更加漫长和严酷。”上海易居房地产研究院院长张永岳对媒体表示。

业内专家介绍,9000亿元投资计划中的大部分需要开发商参与投资和实施,尤其是6000亿元的经济适用房投资,基本上都将由开发商参与其中。

按照2007年新修订的《经济适用住房管理办法》,房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。也就是说,开发经济适用房的利润很低,但由于定价远低于商品住宅,销售基本没有问题,这对于资金紧张、现有楼盘滞销的开发商而言,属于低利润加无风险的投资,是理想的“蛋糕”。

专家指出,由于此前经济适用房占住宅市场供应量不足一成,对商品房市场的影响非常小,但未来3年可能占到三成以上,再加上目前商品住宅正滞销,因此,以普通住宅开发为主的地产企业,应正视这一市场变化。
 

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