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2009年房地产六大猜想 450天后楼市或回暖

时间:2014-05-06点击:

从10月底的上海"14条救市"政策的出台,到11月国务院出台4万亿拉动内需计划,再到11月27日央行降息1.08%,每一次政府出手干预经济增速下滑的力度不可谓不猛。而中国楼市,也在遭遇了自2007年下半年开始最为严厉的宏观紧缩调控之后,迎来了最耀眼的曙光。根据成交数据统计,11月上海楼市终于摆脱了低迷的成交行情,连续三周成交套数站上600套的关口,新政的作用已经凸显。

跌宕的2008年即将走完,面对即将到来的2009年,中国楼市又将去往何方?

猜想一 >>>

土地出让将以保障房、限价房为主

2008年12月3日,上海市第51号土地出让公告公布,根据公告内容,全部为工业工地。据初步统计,今年以来,上海市住宅土地的供应总量(含有住宅项目的综合用地)为277.8万平方米(以可建面积计算),但截止12月4日,已经成交的土地面积仅为170.6万平方米。据此测算,今年以来土地流标率高达38%,由此可见土地市场之疲软。而有分析人士指出,由于当年的住宅用地供应情况将影响今后两年内商品房的供应量,2008年住宅用地的成交低迷,预示着未来2-3年内上海市商品住宅的供应将趋紧。

来自易居房地产研究院的统计数据显示,上海2003年的土地成交量为1500万平方米;2004年为300万平方米;2005年土地出让面积达到300万平方米以上,但成交面积仅有40万平方米;2006年土地成交面积为700万平方米;2007年为1000万平方米左右。今年土地市场的情况与2005年的情况比较相似。

另有分析人士指出,自2004年以来,上海市场上的存量土地供应约为4500万平方米,近几年来,上海的土地市场也一直在"消化存量"。而根据《上海市住房建设规划(2008-2012年)(征询意见稿)》显示,规划期内全市新增住房建设用地供应总量约为五千公顷左右,强调应加快已批未建土地的开发建设。其中包括大量配套商品房和廉租房用地。因此用于商品住宅用地的土地供应预计仅在一半左右,即每年五百万平方米的供应量。

新聚仁机构沙立松认为,未来上海的土地市场供应将持续萎缩,而在国家拉动内需发展经济的大背景下,保障性住房和限价房建设等土地供应将是未来土地投放的主要方向。

猜想二 >>>

烂尾楼又多起来了

11月27日央行下调人民币基准利率1.08%,被房地产业内认为是对资金面紧缺了将近一年半的房地产市场是最大的利好,一位开发商更是表示,降息108个基点以及存款准备金率的大幅下调,等于开发商突然之间节约了1亿元左右的财务成本。

尽管利好很明显,但仍然有不少人依然对目前一些资金面紧缺的中小型房地产企业表示担忧。千城机构总经理刘承健近期公开表示,此番大幅度降息和降低存款准备金率,最直接的影响是市场上流动的资金多了,但这些资金可能会集中流向一些重点项目或者是大中型企业,虽然银行的放贷意愿增强了,但贷款的门槛还是不低,目前市场上的一些中小型企业很难会从此次降息当中直接受益。

新聚仁机构沙立松也表示,银行的项目贷款即便再次开放,也将非常谨慎,从银行获取资金将仍然异常困难。如果不能通过销售回笼资金,那么资金困境将可能导致开发商卖地、卖项目、卖股权甚至关门,并最终可能导致一批烂尾楼的出现。

除了住宅项目会受累于资金面的趋紧之外,近期上海的一些商业项目也因开发商的资金链困境被转手。近日,上海联合产权交易所内有一些商业项目被挂牌转让,如:位于人民广场板块内的延福大厦半幢写字楼以2.59亿元的价格挂牌。一位银行分析人士指出,近期,市场上出现烂尾楼的概率正在增加。

有数据显示,10月份以来,通过北京、上海两大产权市场挂牌的房地产项目达34个。另外,与房地产密切相关的建筑和建材类公司的股权转让达12项,地产和建筑建材项目占同期两大交易所全部转让项目的16%。

猜想三 >>>

加快动拆迁或能有效拉动内需

近日,一位业内人士告诉记者,接下来一段时间内,国家将出台一些对房地产市场有直接推动作用的政策。这其中包括两个方面,一是加大动拆迁力度,拉动购房、建材以及一系列相关行业的需求;另一方面救市加大保障房建设推出的力度。

上述业内人士表示,近年来,由于房价不断走高,动拆迁成本不断上升,导致上海市的动拆迁步伐一直停顿不前。早在今年年初的两会上,上海市市委书记俞正声提出"上海的旧区改造,城市建设将加速"。而在7月底闭幕的上海第九届市委第四次全体会议上,俞书记又明确指出,"加快旧区改造,解决动拆迁难题"。

分析人士指出,动拆迁对楼市有着重大的刺激作用。近几年,上海楼市的复苏、繁荣,动拆迁功不可没。2000年-2003年间,每年因为动拆迁产生的刚性需求达到800万平方米,占每年市场总成交量的三分之一。借本轮房地产市场调整,房价将回归理性,动拆迁难度会有所下降。而通过动拆迁拉动需求已被证明是非常有效的手段。猜想四 >>>

450天后楼市或将回暖

关于楼市何时回暖,是一个仁者见仁,智者见智的问题。近日,中国社科院发布的2009年《经济蓝皮书》指出,预计2009年房地产市场将步入较长时间的调整期,需求方短期内难以走出观望。供需双方作用下,房价面临进一步回调。

而相关分析人士则指出,楼市不同于股市的"牛短熊长",楼市拥有"牛长熊短"的特征,房地产周期包括7-8年的上升周期和3-4年的下降周期。考虑实体经济的疗伤期、以及上海世博会的经济拉动作用,预计中国楼市将在2009年下半年到2010年年初重拾升势,爆发式回暖。也有分析人士把楼市回暖的具体周期锁定在450天之后。猜想五 >>>

商品房空置面积需要27个月才能消化

空置商品房这个词已经很久没有在中国的房地产市场出现过,并不是说目前已经没有商品房空置率了,而是长期以来,舆论和公众的关注焦点都集中在房价以及市场走势方面了。事实上,商品房空置问题从来也没有因为房地产市场的红火而有所好转。

2008年11月25日,华远集团董事长任志强在"2008年第三季度房地产市场形势REICO报告会"上又爆出惊人数据,他说:"按目前这种销售量下滑速度,今年全国商品房空置率有可能将升至1.5亿-2亿平方米左右。"任志强表示,自有商品房历史以来,还没有这么大的空置率。

来自国家统计局最近一次的统计数据显示,截至10月末,全国商品房空置面积1.33亿平方米,同比增长13.1%。

据REICO工作室的刘琳博士介绍,全国商品房空置率是从今年的6月份开始增加,而在此之前,空置率一直呈下降态势。刘琳说,今年下半年以来,持续低迷的楼市交易行情是导致空置率攀升的直接原因。

有数据显示,今年前三季度全国商品房的销售量同比下降达14.9%左右,任志强表示,据此推算,仅今年前三季度全国就少卖了大概1亿平方米的商品房。

另据中金公司近期发布的《2009年宏观经济展望研究报告》显示,在目前的成交量下,上海、北京、厦门、深圳、杭州、南京、重庆、哈尔滨等全国15个城市现有的商品房库存,需要大约27个月左右的时间才能消化。

猜想六 >>>

弱市从不拒绝热销项目

2008年的整个楼市是弱市,成交量弱,供应量弱,价格也很弱。但即便是再弱的市场里,也一样有热销项目出现。

从今年以来的成交业绩不难发现,位于浦东三林板块的金地湾流域、以及高行板块的金地未未来成为上海市场上弱市热销项目的代表产品。网上房地产数据显示,三林板块的金地湾流域自今年年中开盘至今,已经销售了730余套房源。而位于高行板块的金地未未来项目今年以来已经售出880多套房源。且金地的这两个项目一直处于周成交量排行榜前10位。此外,位于嘉定南翔板块的金地格林风范城的销售情况也非常好。

新聚仁机构的相关人士表示,弱市热销的项目一般都具备刚性需求创新产品、性价比高、营销策略对路、销售团队执行力高等特点。专业度将成为地产服务企业生存和发展的根本,一些拥有深厚底蕴的企业可能通过模式创新、服务创新迎来发展机遇。
 

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