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开发商遇政策“利好”

时间:2014-05-06点击:

近日,固定资产投资项目资本金比例调整结果正式公布。根据国务院通知,保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从2004年的35%调低至20%,恢复到1996年的水平。其他房地产开发项目的最低资本金比例由35%调低至30%,这是房地产项目资本金比例自1996年资本金制度建立以来首次调低。

松绑资金链提高杠杆率虽然房地产行业并没有被列入十大振兴行业,但是由于房地产业经济支柱的地位,2008年至今,与行业相关的刺激性政策层出不穷。此次房地产项目最低资金本比例的下调,降低了房地产企业信贷所需要的硬性规定,能够实质性提高房地产投资的杠杆水平,提升项目IRR和企业ROE水平,企业投资意愿也将有所回升。而且此次国家采取的是区别对待原则,重点是鼓励保障性住房和普通商品住房投资建设,开发商在保障性和改善性住房方面的投资意愿可能回升更快。在2008年,我国房地产投资超过3万亿元,其中自有资金投资占30-40%。按此计算,此次资本金比例下调之后,有望释放数千亿的资金,而这些资金按照现行的资本金比例可以带动上万亿的投资。

不过从操作层面来看,仍有部分模糊的空间。由于目前普通商品房和非普通商品房的界定主要靠单套面积、价格等指标,在商品房开发过程中,可能存在单个项目中既有普通商品房,又有非普通商品房的情况,并且在项目建设初期,开发商也很难准确预测未来的销售价格。而且根据国信证券的数据,过去十年中"企业自有资金+国家预算内资金+FDI""房地产开发投资资金来源合计"的比值平均为18.5%,这表明以往项目资本金比例并未严格执行。因此,不排除更多的商品房项目可以越过项目资本金下限的门槛,从而进一步松绑整个地产行业。

从购房者转向开发商业内人士认为,该政策的实质仍是为了刺激固定资产投资,鼓励投资,增加投资的拉动效应,意在提升企业开工和投资的积极性,表明当前政府希望依赖房地产投资刺激经济回升的显著意图。不过,政府之前出台的针对房地产政策全部指向"购房者",包括降低首付比例、减免交易税费等;而此次政策从"购房者"转向"开发商",应该说房地产刺激政策又迈出了一大步。政策直接针对开发商,意在提高开工和投资的积极性。

不过,也有专家表示,房地产投资增长仍有赖于需求回暖,刺激房地产投资的核心仍应放在刺激房地产消费上。所以要促进房地产投资继续增长,需要刺激房地产消费的利好政策能够延续并稳定下来,并且适时推出进一步鼓励房地产消费的政策,将前一阶段出现的销量回暖态势保持住,以改善开发商的预期。在预期向好的情况下,不排除房地产市场于今年年底出现反转的可能。

(作者:潘晟)

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