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市场恢复速度让人害怕 开发商酝酿房价大反攻

时间:2014-05-06点击:

“市场恢复的速度让人害怕。”一名业内人士如是感慨。伴随着几大开发商5月业绩的陆续公布,6月份全国土地市场亦进一步升温,开发商再度开始激进“抄底”土地市场,并“合理”地提升售价,一切仿佛2007年楼市高温重现。

6月第二周,万科A000002.SZ)、中海地产(00688.HK)、保利地产(600048.SH)、富力地产(02777.HK)及金地集团(600383.SH)均陆续公布5月份的销售业绩。除了延续前几个月的业绩增长态势外,部分地产公司5月份的销售均价较今年1月份已出现明显的上涨。

房价“反攻”?

虽然一些开发商一再宣称“带头不涨价”,但旗下楼盘的价格并没有在成交旺盛的情况下“裹足不前”,而是“合理”地上调价格。以万科为例,通过对公司5月份销售业绩的数据进行计算,CBN记者发现,今年1月万科的销售均价约7474/平方米,2月份随着回暖势头出现,万科的均价已开始试水上调,微升至7524/平方米。

进入3月份,万科“勇敢”地迈出涨价的步子,均价上升到8504/平方米。而在5月,万科的均价已经达到9196/平方米,较1月的销售均价上涨了23%。中海地产5月份的销售均价,也由今年2月的8551港元/平方米,在3个月间上升13%,达到5月的9684港元/平方米。

与万科和中海地产的上扬不同的是,金地集团的销售均价在今年1~5月走出一个“U”形。1月金地集团的销售均价为10264/平方米,同时销售额和销售面积均环比下降五成。2月份开始,金地集团的销售均价下调至9051~9263/平方米的区间。但随着楼市回暖,其销售均价在5月份已再度回到10000/平方米以上。

事实上,一些区域开发商更擅长以推涨土地价格的方式拉动在售项目的涨价。610,广州城建集团以1.53万元/平方米,拿下广州CBD珠江新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)最后一块住宅用地的行为,对周边在售项目的价格带动意义已非常明显。

合富辉煌首席分析师黎文江认为,该地块楼面地价高达15324/平方米,算上装修等成本,至少要卖到30000/平方米以上才有钱赚。他同时表示,广州城建集团高价拿地应该是两个目的,除了希望借此刺激其总公司的港股股价上涨之外,更重要的是为公司旗下坐落于珠江新城CBD的首个超高层高档住宅项目做铺垫,支撑该项目现有的售价。据了解,该项目目前平均售价超过20000/平方米,区域内的住宅项目售价也在15000~25000/平方米之间。

不过,在上述几家大型开发商中,保利地产的定价策略似乎有些“反其道而行之”的意味。今年2月,保利地产的销售均价为9772/平方米,进入5月,公司的销售均价已下降至7311/平方米,较1月均价下降了25%。与此同时,保利地产也保持了快速消化存货的态势,其1~5月的销售面积和销售额同比均上涨150%以上,增幅约为金地集团和中海地产的两倍,是万科的5倍多。

不过,无论是万科还是保利地产的有关负责人,都曾对CBN记者如此解释均价变化的原因:不同时期安排了不同的产品销售结构,会带来售价的波动。中高档住宅扎堆销售时,均价会被拉高,而普通住宅销售比例大时,均价会下降。

“抄底”土地市场

在销售业绩大幅上扬的同时,开发商们也开始鲸吞频繁推向市场的住宅地块,掀起新的“地王”竞夺潮。68,厦门举行的土地拍卖会甚至创造了一日成交近百亿元的惊人纪录,世茂房地产(00813.HK)和万科均出现在这场拍卖会上并各有斩获。

610,万科再度以楼面地价接近10000/平方米的价格,出手广州CBD珠江新城最后一幅住宅用地的挂牌竞拍,成为现场竞拍前出价最高的开发商,但这幅地块最终被广州本地开发商城建集团以1.53万元/平方米的价格取得。

事实上,在此前厦门的土地拍卖会上,万科是以出价第二高的开发商身份,以数千万元的价差“败”于世茂房地产,未能拿下总价30.2亿元的地王。在同一场拍卖会上,万科与紫金矿业则为争夺另一地块,一度出现以亿元为单位相互抬价的激烈竞争场面。

自去年10月以来,万科除在去年11月和今年1月买了两块地之外,其余6个月寸土未进。5月份万科一反以往谨慎的态度,分别在无锡、佛山、沈阳以及青岛等地新增6个项目,其中万科所占的权益面积约为117.7万平方米,它为此支付了23.14亿元的地价。

大举反攻土地市场的背后,也许与万科目前面临的挑战有关。万科此前在接受CBN记者采访时曾透露,截至今年第一季度末,公司各类存货中,现房仅余66.7亿元,只相当于公司一个多月的销售量。

与此同时,在与万科销售额接近的开发商中,中海地产今年前5个月的销售均价为9398/平方米,万科前5个月的销售均价为8481/平方米。这也意味着,中海地产只需卖出较万科更少的面积,即可取得同样的销售额。或许是为了维持销售额的优势,万科不得不开始进行频繁的“补地”动作。

与万科同样开始了土地市场“大反攻”的,还有富力地产、世茂房地产等素来以高端住宅为主流产品的开发商。富力地产在5月合计以17.72亿元在北京、广州拿下两幅高端住宅用地,建筑规模达87.25万平方米。世茂房地产则在约一个月的时间内,以总价56.5亿元拿下青岛、上海、厦门的新住宅地王。

CBN记者注意到,这些从5月开始大规模“反攻”土地市场的开发商均有一个特点,从去年下半年至今,他们或由于资金紧张或出于审慎,错过了第一轮的“抄底”时机。同时,在今年一季度以来的楼市回暖中,他们的存货消化较快,销售增幅可观。

但如保利地产、中海地产等开发商,在2008年底已率先出击“抄底”,因此在这一轮的“地王”争夺战中反应并不积极。事实上,保利地产在开发商“万马齐喑”的2008年仍然新增12个项目共计594万平方米的土地储备,因此其存货在去年年末增加了43.12%至401亿元。最近其存货已减少至250亿元左右(查看地图),但今年以来它仅斥资3.85亿元在北京密云取得一个大型中档楼盘项目。

国信证券的地产分析师廖?认为,目前“竞地热”不过是需求改善、行业预期向好叠加地价调整及地产商现金流改善的过激“抄底”行为。只有房地产开发投资的恢复情况理想,才能证明地产的反弹可持续。考虑到政策促使需求释放,及2008年开始的新开工面积逐步下调,地产行业供需逐步改善,地产行业复苏是可持续的,但短期房价持续提升的空间有限,井喷需求可能面临环比回落。

京沪住宅用地无一流拍

某研究院最新发布的《560个城市土地市场交易情报》显示,5月土地市场“地王”频现,地块大幅超出底价成交成为亮点,一线城市地块流拍绝迹,市场全面复苏迹象明显。

上海15月共推出住宅用地114.5万平方米,是去年同期推地量的近18倍;仅5月上海就推出638万平方米住宅用地,有5宗是上海本土企业竞得。3宗地块成交价超出底价60%,其他3宗超底价29%。

受商品房销售持续回暖和土地市场交易火爆等因素影响,北京、上海、广州、深圳等10个热点城市加大了住宅用地供应力度。5月份全国住宅用地供应面积连续4个月增长。开发企业也加大土地储备,土地市场全面复苏迹象明显。

全国60个重点城市共推出住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)面积1400万平方米,环比增加7%,同比增加4%。住宅用地成交面积1114万平方米,环比微降2%,同比增加99%。

值得注意的是,北京、上海一线城市本月住宅用地全部成交,没有流拍现象。而武汉、重庆住宅用地以底价成交为主,深圳本月没有住宅用地成交外,其他城市“抢地”大战随处可见,从而拉升了地块成交的溢价水平。例如北京朝阳区广渠门外10号地挂牌价4128/平方米,经过多轮竞价后,成交价格为14096/平方米,成为北京新的“地王”。

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