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高房价在一定时期内是常态 物业税亦难遏制

时间:2014-05-06点击:

近日,国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,重申今年将继续推进环境税和物业税两个新税种的开征。其中“开征物业税”是我们最关心的话题。

 有人说,公款吃喝太厉害就要开征宴席税;银行存款太多就要开征利息税。

 现在房价过高难以平抑,物业税也就成了下一个需要紧急登场的税种了。果真如此吗?

我国现行房产税制重流通轻保有

 物业一词,源于我国香港的用法,意指房地产,往往成为房地产的别称或同义词。物业税,自然也就是对房地产的课税。

 在我国现行税制中,不乏存在着对房地产的课税,而且相关税种不少。直接以房地产为课税对象的税种有7种,包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、固定资产投资方向调节税(2000年起停征)和契税;与房地产联系密切的税种有6种,包括营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税等。

在这些税种中,房产税是对内资企业和个人征收;房地产税是对涉外企业、港澳台同胞和华侨征收。除此以外,还存在对房地产的诸多收费项目以及带有地租性质的土地出让金。从房地产整个经营活动的开发、保有和交易三个环节看,当前我国房地产税费的大头在开发投资环节,总体税费负担较重,而且存在费大于税的特点。而在房地产的保有环节,房地产持有者的税负较轻,特别是对个人持有者几乎不征税,这在很大程度上导致了大量投资者钟情于房地产投资,因税费负担较轻而保有大量的房地产,待价而沽,这也是造成当前房价过高的一个重要原因。

开征物业税:健全税制与调节差距

尽管遏制高房价是开征物业税的考虑因素,但从当前房地产市场运行状况看,物业税对于遏制高房价的作用至少眼下来讲是不确定的。假如存在着高房价需通过开征物业税来遏制的逻辑思维,则不可避免地把开征物业税当做一种应景之举,不仅掩盖了物业税的本来面目,也使物业税的意义大打折扣。

从学理上讲,一个完善的税收制度应当包括商品税类、所得税类和财产税类三大体系。就我国现行税制而言,商品税类包括了增值税、营业税和消费税,这三种税在我国税收收入中占了50%左右的比重;所得税类包括企业所得税和个人所得税,这两种税在我国税收收入中大约占了25%的比重。可见,商品税类与所得税类的制度建设取得了明显的效果。

相比之下,财产税类的制度建设裹足不前,仍处于滞后状态,其中一个重要的原因是作为财产税类较有代表性的物业税在我国税收制度中依然是空白。从世界各国的普遍经验看,财产税类属于地方税体系,是地方政府财政收入的主要来源。我国当前税收制度的一个明显缺陷是地方税体系不完善,再加上当前财力层层向上集中,造成地方政府缺少稳定的财政收入来源,不得不依靠大量的非税收入来源,一段时期以来的“土地财政”就是这方面的一个例证。因此,开征物业税,可以强化财产税类在我国税收制度中的作用,并在一定程度上有助于构建完整的地方税体系,从而将地方政府纳入依靠规范的税收收入的轨道上来。

开征物业税的意义不限于此。近些年我国经济虽高速发展,但也出现了贫富差距不断扩大的趋势。如何缩小贫富差距,使广大社会成员能够共享经济高速发展的成果,是一个亟待解决的问题。我们知道,人与人之间的贫富差距来自收入上的差距,这个方面现行税制中有个人所得税进行调节,虽然不尽如人意,但毕竟还是起了一定的作用。当人们或纳税或消费后,必然有部分收入会留存下来,以房屋等财产形式体现出来,形成有的人富、有的人穷的格局。

 收入属于流量,而财产属于存量,经由个人所得税对流量的调节,不必然形成合意的贫富差距调节,还需要再对存量进行适当的调节。可是,在存量方面,我们财产税制度存在不少的缺失,这也就是我们力图用税收工具进行贫富差距调节却效果难合人意的原因所在。物业税以房地产所有者或使用者为纳税人,以房地产保有环节为主要课税环节,其税额与纳税人拥有或使用的房地产正相关,在一定程度上可以改变社会财富分配不均状况,降低财产的集中度。构建和谐社会,缩小贫富差距自然是题中之义。鉴于此,开征物业税,借此来弥补我国现行税制中财产税在调节贫富差距中的缺位状态,有利于建立税收发挥调节作用的长效机制。

开征物业税≠遏制高房价

 有不少人以为,开征物业税后,房地产开发商缴纳的土地出让金会摊入物业税中,由一次性缴纳变成按年缴纳,从而把房地产开发成本降下来,房价也会随之有所降低。这种观点,其实混淆了物业税与土地出让金的不同性质。

 物业税作为主要对房地产征收的一种财产税,是政府作为社会管理者向房地产所有人课征的一种税,是为了满足实现其公共管理职能的需要,针对的是土地的使用权。而土地出让金,其实质是地租的表现形式,是政府收取的使用国有土地的租金,针对的是土地的所有权。因此,对政府而言,物业税与土地出让金是政府两种性质不同的收入形式。如果将土地出让金纳入物业税中,不仅模糊了两种不同性质的收入,还可能意味着取消了土地价格的市场决定机制,在土地供给机制上重新回到政府行政审批划拨的老路上,导致土地价格失真,无助于房地产业的健康发展。所以,在未找到与市场经济相适应的土地供给机制的情况下,将土地出让金单独地并入物业税中,从目前看操作性不强。

 当前的高房价让众多的普通购房者望而却步,因此有些人希望通过开征物业税的形式遏制不断上涨的房价,甚至更乐见将高房价降下来。我们知道,在市场经济条件下,决定商品价格的因素是供需关系,当供给小于需求时,商品价格自然就会上涨,反之,商品价格则会下降,商品价格的涨跌直到供需平衡时才会停止。受市场经济运行机制所左右的房地产市场,房价的高与低必然也会由供需双方的力量博弈所决定。 (张德勇)

 我国人口众多,土地资源有限,而且多数人都有购房置地的传统思想,除非遭遇重大的经济危机使房地产市场陷于萧条,否则大量购房者持币待购的力量难免不对房价的不断上涨起推波助澜的作用。在购房需求持续刚性的情况下,高房价将在一定时期内是常态。在这种情形下,即便通过开征物业税的形式将政府的税费负担降下来,从而降低了房地产开发商的开发成本,但追求利润最大化的商人本性很可能让房地产开发商还会将房价维持在较高位置。这样,只会扩大他们的利润空间,而不会让广大普通购房者得到相应的实惠。

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