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【上海】千万豪宅频遭疯抢 楼市叫板“10万元/平米”

时间:2014-05-06点击:
入秋的上海楼市,在豪宅项目上尚无调整迹象,相反,在中国证券报记者探访的多个项目处,“售罄”或“尾盘”两个词语频频出现。
    9月25日,由李嘉诚旗下企业开发的单价10万元以上的“四季雅苑”项目,67栋独立别墅在开盘当天早上就被抢购一空,这个毗邻8月刚刚创出上海豪宅销售纪录——星河湾项目的别墅群,以单价高出前者一倍的价格,推动了沉寂近一月的上海豪宅市场重新白热化。
    四季雅苑项目每套别墅总价均为2千万元以上,以此计算,大约有13.4亿元左右的购房资金沉淀其中,相当于一个一次推盘量高达3万平方米(此前市场上许多楼盘一次推盘量不过100-200套,总面积不超过2万平方米)、每平方米单价达4万元的高档住宅项目的销售额总和。高端住宅的吸金能力可见一斑。
    资深市场人士昨天透露,此次四季雅苑项目的主要业主均为内地企业家,其中又以长三角民营企业家居多,预计占买家总量近七成。
    短暂的沉寂
    今年以来渐热的上海高端物业市场,在8月曾经达到一个小高峰。8月上市的豪宅中,单位报价5万元左右的星河湾和黄浦湾上市不久就被抢购一空,星河湾成交了255套房源,平均每套1438万元;黄浦湾成交了59套,平均每套1608万元。受其推动,上海房价在金融危机造成的经济逆势中终于创出了19603元/平方米的历史最高水平,比上一个高峰——2008年6月创下的17483元/平方米高出12%。
    不过,经历了8月的豪宅热之后,9月初的上海豪宅市场有所降温。9月前24天,单价4万元以上的豪宅仅成交了118套,只相当于8月同期480套的三成。直至四季雅苑的上市热销,再次掀起豪宅入市高潮。而且此轮新上市的豪宅单价多在10万元左右、总价多在2千万元以上,价格又比“两湾”再上一个台阶。
    9月25日下午,从四季雅苑售楼处出来的买家中多有闷闷不乐者。原来,由于该项目全部67栋独立别墅开盘当天早上就被抢购一空,随后赶来的购买者均扑了一个空。一位浙江籍企业家表示,自己只好先预定后续项目中即将推出的联排别墅。这一销售速度,几乎是一个月前创下开盘当日销售40亿元纪录的星河湾项目的历史重演。那天,许多来自南方的企业家由于台风耽搁而晚到,结果只好面对“售罄”的售楼处。
    值得关注的是,与去年房地产低谷时期李嘉诚将部分上海项目改租为售的做法一致,四季雅苑也是从原先租金高达3-8万元/月的出租项目翻新改造而来。与此同时,包括绿宝园、中房森园别墅、嘉里华庭等大量楼盘也均不约而同采取了“改租为售”的策略。
    井喷的新豪宅
    四季雅苑的热销,是上海秋季豪宅市场的缩影和引子。在快速出售和大量保值资金需求的推动下,上海豪宅市场还在风起云涌,更多的项目正在积极上市亮相。
    记者昨日从房地产研究机构“易居中国”获得的资料显示,9月下旬,东郊花园推出二期28栋独立别墅,总价3000-6000万元,单价高达9-11万元/平方米。在其前一周,张江紫园推出了58栋总价1000-2000万元的独立别墅。另外,上海紫园近期也推出一批新房源,报价最高的一栋超过1亿美元。在上海马桥别墅社区,绿城玫瑰园正在推其最后十多栋“尾盘”独立别墅,其中有4栋价位在6000-9000万元的顶级别墅。一些在售的豪宅“老盘”如白金湾府邸、尚海湾豪庭也都开始向10万元/平方米冲刺。而早就以“中国第一豪宅”自居的汤臣一品也是水涨船高,其新一批C栋高区房源的售价开始向12万元/平方米以上迈进。
    据该机构人士统计,今年国庆节前后,上海累计将有13个楼盘或别墅的报价达到或超过10万元/平方米的单价,标志着上海豪宅市场“十万元”标杆时代的到来。
    房地产分析师薛建雄表示,上海高端物业的提价已经形成比肩效应,即新老楼盘之间价格的互相推动。2008年5月开盘的“白金湾府邸”在过去一年多时间里的每平方米实际成交均价在2.4-7.2万元之间,然而进入8月后,其均价已经提高到11万元/平方米,最贵的达到16万元/平方米。在老楼盘“焕发青春”的影响下,许多新建高档物业正在采取“别墅定制”等销售方式寻求更高的总价和单价突破。
    忐忑的资金
    即使豪宅市场如此热闹,业内人士依然在强调豪宅的“稀缺性”和优良项目的不足。而其背后,则隐藏着大量产业资金对于“稀缺性”带来的保值增值效果的需求。
    在上海购置高端物业的一位江苏企业家表示,资金在手中如烫手山芋,投资房产则一石多鸟。目前企业下游需求刚刚回暖,前期企业滚存以及从银行新贷的大量资金进退两难,如果此刻投资扩产风险太大。而购买房产后,如果今后信贷再次紧缩,可以用房产来抵押获得贷款,回救实体企业;同时,由于目前利率优惠,企业的收益可以轻松付息,不必过多担忧资金成本。此外,身份象征、家庭落沪等原因则是长三角企业家青睐上海豪宅的心理因素。
    薛建雄表示,多数购房的企业家手中的现金应该在近亿元左右,才会出手总价动辄两三千万元的房产项目。这部分人群对于信贷资金的依赖并不大,因此也不容易受最近正在收紧的房屋信贷政策的影响,这是豪宅市场不受中低端市场目前量价齐缩影响的原因之一。
    合富置业总经理袁敏杰表示,豪宅的保值能力比普通住宅高10%-20%,其投资者一般均为长期投资客。因此,投资豪宅成为一种“类金融”产品,比投资股票风险小,但收益则非常大。而且投资豪宅的客户多为多次购买,如果市场调整,也不会急于出售,这也保证了豪宅价格的平稳。
    袁敏杰表示,高端住宅后期价格还有上升的空间,因其总的供应量依旧比较少。中国证券报记者调查发现,目前上海别墅用地受到严格限制,目前上海容积率0.35以下的可建别墅用地总共为18块,总面积218.7万平方米,可建面积为40.19万平方米,预期可建别墅总量仅为1000栋左右。不过薛建雄认为,由于今年上海动迁改造力度正在加大,此外新近拍得的“地王”项目也将进入开发期,明年上海市中心的高档物业项目将大量出现,因此明年的上海高端物业市场将依旧风起云涌。
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