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总理两会报告四大楼市密码解读 有些思路已成国策

时间:2014-05-06点击:
 

刚闭幕的两会虽然对房地产的治理着墨不多,但仍隐藏不少悠关其未来发展蓝图的描绘,我将之称为:楼市的密码。

不提调控并非意味着“不调控”

首先最引人关注的,是总理的工作报告只字未提房地产调控,堪称是近十年来仅见,前两年的提法分别是2013年的“加强房地产市场调控和保障性安居工程建设。坚决抑制投机、投资性需求,抓紧完善稳定房价工作责任制和房地产市场调控政策体系,健全房地产市场稳定健康发展长效机制”。2012年的“搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。进一步巩固调控成果,促进房价合理回归”。

惟不提房地产的调控,并不意味着房地产果真就由“市场起决定性作用”了,而是它后面的那句“更好地发挥政府作用”才是关键!该怎么做才能达到这样的效果与境界呢?显然是由地方政府主导该城市的房地产走势,改换以往中央政府“国”字打头、一刀切的做法才能奏效。

房地产税立法剑指土增税

因此可以这么说,房地产的调控仍将继续,只是方式、方法有所调整,由最了解当地情况的政府负责执行楼市“维稳”,并承担相应的责任,而中央政府则统筹“长效机制”的规划与建立,譬如:“启动不动产统一登记制度,及推动房地产税法进程”,以使未来调控措施更加“精确打击”。

有些消费者以为如此一来,是否意味着房产税即将大范围的实施?我倒不这么看。事实上,涉及房地产开发、经营、销售等环节的税费多达数十项,其荦荦大者有土增税、所得税、营业税、契税等,房产税只是消费者在持有房屋期间所需按年缴纳的税费,确实是房地产税法的组成部分,惟占房地产相关税收的比例微乎其微甚至可以忽略不计,故而并非长效机制的重点。我判断“房地产税立法”除了针对长期以来为开发商所诟病、房地产税费中重复课征的项目,进行减免或调整外,主要还是冲着同样“长期以来”被房企合法避缴的土地增值税部分进行明确的规划、规定,以免国家税收“常态性”流失。

城镇化已成国策

近几年来一直被视为中央重点工作的保障房的建设,在这次的总理报告当中也被放在明显、突出的位置,并完全以数字量化――去年新开工保障性安居工程660万套,基本建成540万套,今年将加大保障性安居工程建设力度,2014年中央预算内投资拟增加到4576亿元,重点投向保障性安居工程等领域,拟新开工700万套以上,其中各类棚户区470万套以上,提高大城市保障房比例,推进公租房和廉租房并轨运行。

在城镇化方面,总理也提出:今后的一个时期,促进约1亿农业转移人口落户城镇,改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村,引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。由于只有人数而无具体时间点,因此难以明确判断何时能够实现?但有一点是非常清晰的,即“城镇化持续推进”已是国策。

推动市场分化发展

另外,还有两个与房地产有关的亮点值得关注:一是针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求;二是创新政策性住房投融资机制和工具,采取市场化运作方式,为保障房建设提供长期稳定及成本适当的资金支持。

值得关注的是,不论各个城市如何进行分类?及所谓“创新政策性住房及融资机制和工具”所指为何?我们都可以轻易发现,其中隐含了不少推动市场分化发展的动能,包括――城镇化使城市土地“僧多粥少”、大量建设用地划拨为保障房,使商品房土地资源更加稀缺,而“中小套型商品房与共有产权房”的增大供应,尤其使地方财政资金沉淀,及令带领、冲撞房价行情的中大套型商品住宅变得奇货可居。当然,“分类调控”则为不少陷入危难之中的三线城市带来丝丝暖意。(来源:理财周刊)

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