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具体指标分解到各地 9千亿住房投资如何落实

时间:2014-05-06点击:

2009年-2011年,每年3000多亿元的投入将基本解决全国1300万户城镇低收入家庭住房困难--

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3年9000亿元,一项雄心勃勃的住房保障投资计划日前正式公之于众。

2009年-2011年,通过每年3000多亿元的住房保障投入,全国1300万户城镇低收入家庭的住房困难问题将基本得到解决。这是一项真正惠民的安居工程。

住房产业链上下游的几十个行业也将极大地受益于这一计划。每年3000亿元的投资,据估算将拉动上下游约6000亿元的投资,并创造200万-300万个就业机会。

通过大规模的住房保障投资,不仅可以提高城镇居民居住水平,也将拉动低收入家庭的住房消费。同时,居民解了"安居"的后顾之忧,对未来的风险预期会降低,用于其他方面的消费支出会增加。

在国际金融风暴和我国经济增速下滑的关键时刻,住房保障的投入,对拉动内需、刺激经济增长将起到极大的推动作用。

据悉,未来3年保障性住房的具体指标已经由住房和城乡建设部分解到各地。相应的,投资计划如何兑现,每年3000亿元的投资应当怎样构成、如何落实,成为当前人们十分关心的问题。

经济适用房

市场提供充沛资金,地方政府应保证经济适用房用地

经济适用房投资将是3年计划的大头。根据目前各地公布的建设规划,今后3年将新建约400万套经济适用房,总共需要投资约6000亿元--约占9000亿元计划的2/3,平均每年约2000亿元。在中央要求加大住房保障力度的背景下,这一数字还有提升空间。

今年是近年来经济适用房投资规模最大的一年。前三季度,各地新开工经济适用住房85万套,完成投资860亿元。到年底预计将超过120万套,投资超过1200亿元。

"经济适用房的投资不用担心,因为最终会通过销售收回投资,并赚取一定利润。"住房和城乡建设部副部长齐骥说。

"房地产开发商的热情很高,尤其是一些民营房地产企业,主动希望参与经济适用房开发建设,过去则以国有房地产企业为主。"北京市建委副主任程建华告诉记者。

我国现行的经济适用房开发建设,主要采取"开发商帮政府建"的模式。土地由地方政府无偿划拨,并给予开发商一定的税费优惠。经济适用房售价由政府限定,通过销售回款收回成本。在此基础上,开发商按规定可以获得3%的利润。虽然利润不高,但经济适用房在各地供不应求。开发商可以加快项目开发周期,获得利润,保证资金链的健康。尤其是在今年商品房市场销售低迷的情况下,经济适用房"不愁卖"的特点,更具有吸引力。

目前我国每年房地产市场投资约为2.5万亿元,未来3年每年平均2000亿元的投资量占比不到1/10,市场完全有足够的资金满足需求。

通过市场解决资金问题,本质上是地方政府让出土地收益,用土地"投资"经济适用房的建设。应当看到,今年经济适用房的投资规模,与前两年房地产市场的火爆不无关系。市场好了,地方财政、土地出让收入高,相应的,拿地出来建经济适用房的"魄力"也更大一些。而在今年市场低迷的情况下,经济适用房供地能否延续这一势头,很难保证。有的城市甚至已经将"停止经济适用房供地"纳入当地"救市"政策。

有关专家认为,在市场热情很高、资金充沛的情况下,关键是地方政府要下决心,保证经济适用房用地的划拨。

另一方面,经济适用房投资建设模式,今年也遇到了一些新的问题。受今年上半年建材、劳动力等成本上涨的影响,一些经济适用房项目已难以保证3%的利润。记者从北京一家有多年经济适用房开发经历的房地产公司了解到,该公司今年初开工的一个项目,政府限定的销售价格约3200元/平方米,而核算下来建设成本超过4000元/平方米--最后有可能入不敷出。

程建华介绍,针对上述情况,北京市有关部门正在研究经济适用房定价采取"浮动制"。即在最初定价的基础上,根据实际的建设成本,允许销售价格在一定范围内的浮动,以保证投资方获得正常的利润。相应的,当成本下降,利润高于3%时,销售价格可以下浮,让购房者得到更多实惠。"通过这种灵活的方式,有利于保护开发商的积极性,稳定经济适用房建设的资金来源和建设进度。"程建华说。

廉租房

稳定楼市有助于资金落实,地方政府须担重任

未来3年,通过廉租房制度将解决747万户低收入家庭的住房困难。其中287万户实物配租,460万户租赁补贴,总投入约2150亿元,平均每年700多亿元。

2007年《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)提出,各地进行廉租房制度建设的资金来源主要有地方财政、土地出让净收益的至少10%和住房公积金增值收益可提取部分。

细算这3项资金渠道。来自住房和城乡建设部的数据显示,截至2007年底,各地已经累计从公积金增值收益中提取廉租住房建设补充资金130.03亿元,其中大部分为2007年提取。今后3年,如果每年提取资金量都能达到130亿元的水平,并保持一定比例的增长,则能满足700亿元资金需求的20%左右。

去年,土地出让净收益投入廉租房建设的比例底限由5%提高到10%,人们一度认为这一渠道将成为各地投入廉租房建设的主力资金。国土资源部统计显示,2007年全国土地出让收入近13000亿元,其中招拍挂出让土地收入超过9000亿元,比上一年增长约60%。除去征地、拆迁、补偿、税费等成本,净收益一般至少在40%以上,至少有400亿元。

但这一数据建立在过去几年各地房地产价格快速上涨、各地"地王"频现的基础上。今年,受房地产市场成交低迷的影响,各地土地交易急剧萎缩,一些去年的"地王"也遭退地。相应的,土地出让收益和净收益均大幅下降。齐骥认为,按照今年土地市场的情况,土地出让净收益的10%对未来大规模的廉租房建设而言,"杯水车薪"。

投资重担还是落在各级财政上。中央财政主要支持对象是中西部财政困难的地区。今年已通过廉租住房专项补助资金和预算内投资专项补助,给予68亿元支持,比2007年增长1/3。第四季度,又追加100亿元补助资金,将有效缓解中西部地区廉租房保障资金不足的问题。

中央传递的积极信号和提供的大量财政支持,将更有力的调动地方投入的积极性。"对地方政府而言,廉租房建设在经济上是只有投入、没有产出的,所以最重要的是地方政府有没有这个决心。"专家介绍,过去为发展地方经济,部分地方政府对住房保障积极性不高,投入较少。现在,中央明确提出住房保障是扩大内需和刺激经济的重要手段。对地方而言,大力进行住房保障建设,既能争取中央财政的投入,配套的地方投入和银行贷款,也将对各地相关产业的发展和劳动力就业起到积极作用,对GDP增长更是会起到数倍的放大效应。

今年以来,地方财政已投入廉租房建设超过180亿元,接近去年全年投入的两倍。在今年各地财政收入增速放缓的情况下,实属不易。

然而,房地产市场的低迷不仅影响了土地出让收益,也使各地相关的财政收入减少。因此,维护房地产市场的稳定,对落实地方对廉租房建设的投入有积极意义。在近日住房和城乡建设部一次全国电视电话会议上,部长姜伟新明确提出,维护房地产市场的稳定是该系统当前工作的重点。核心是促进市场平稳健康发展,并"鼓励各地在中央政策下,继续探索出台鼓励支持居民住房合理消费的政策。"齐骥在接受记者采访时也表示,各地应积极引导房地产开发商主动应对市场变化,合理调整价格,促进交易活跃。

扩大保障领域

游牧民定居纳入其中,探索帮助中等收入家庭解决住房问题

以规模庞大的投资为契机,"安居工程"保障的对象和范围也在不断扩大。同时,范围的扩大,也将进一步拉动投资、刺激内需。

在各地承诺不断扩大廉租房制度覆盖范围和增加经济适用房建设同时,城市棚户区和以煤矿、林区和农垦为主的城市周边棚户区改造正在快速推进。资金来源是地方财政投入一部分,受益企业和职工自筹一部分的模式。

山西省2007年全省煤矿棚户区改造工程581.4万平方米已全面启动,省、市政府分别给予每平方米200元和100元的补助。黑龙江省计划用5年基本完成全省4000万平方米城市棚户区改造,并要求改造项目中配建至少30%经济适用房和廉租房。吉林省2008年计划完成10万平方米林业棚户区试点改造,共补助2000万元,其它资金由企业和职工自筹。

游牧民定居工程和农村危房改造也被纳入计划,目前正在试点。与上述投资相加,3年总共需要投入1050亿元。

在着力解决好低收入家庭住房困难问题的同时,各地也在积极探索,帮助包括新就业大学生在内的中等收入家庭解决住房问题。并以此带动社会投资和财政投入。

北京、成都、青岛等城市今年建设了一定规模的限价商品房,主要供应中低收入住房困难家庭,通过市场为主、政府投入的方式解决中等收入家庭住房问题。厦门、深圳、福州等地建设了经济租赁房,用于解决新就业大学生、公务员等中低收入者的阶段性住房问题。相关的探索和尝试,得到了主管部门的大力支持。
 

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