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杭州易居臣信商品房预售款监管实施细则(试行)

时间:2014-05-06点击:
             为贯彻落实《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔201010号)和《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(住房城乡建设部建房〔201053号)精神,根据《巢湖市商品房预售款监督管理暂行办法》(巢政办〔2012115号,以下简称《办法》)及有关规定,结合我市实际,制订本实施细则。

一、主管部门

市房地产管理局(以下简称市房产局)为商品房预售款监管的主管部门,负责组织实施商品房预售款的监督管理工作,并依法查处预售人违法使用商品房预售款的行为。

 二、监管范围及期限
    
本市范围内新批准预售的商品房预售款的收存、拨付、使用管理,适用于本细则。
    
监管期限自取得《商品房预售许可证》开始,至项目具备竣工交付使用条件后止。
   
 三、监管原则

商品房预售款监管,实行专款专户、专款专存、专款专用、全程全额监管的原则。监管资金分重点监管资金和一般监管资金,其中重点监管资金是指监管项目达到竣工交付条件所需的工程建设费用。
    
四、重点监管资金确定及使用计划
   
(一)重点监管资金确定
  
重点监管资金总额由监管项目的工程建设费用总额(含建筑安装工程、区内基础设施及公共配套设施费用),加20%不可预见费组成。工程建设费用由市房产局依据市建设工程造价管理部门确认的商品房建设工程单位综合造价乘以监管项目的测绘建筑面积核定。
   
(二)重点监管资金使用计划
    1
、预售人在申请办理《商品房预售许可证》前,应根据监管项目的施工形象进度计划和施工合同、材料设备采购合同约定的时间节点,并结合本细则规定的申请使用周期,组织施工、监理等单位编制项目建设用款计划,报市房产局备案,作为申请拨付预售款的依据。实施监管后,项目的投资规模、施工形象进度计划等发生改变的,预售人应及时调整用款计划并报市房产局备案。
    2
、预售人原则上应在每月15日前,提交《巢湖市商品房预售款重点监管资金下月计划用款明细表》和《巢湖市商品房预售款重点监管资金上月拨款已完成情况表》。市房产局应及时对预售人所申报的月度用款计划及完成情况进行审核,必要时予以现场勘查核实。
   
五、监管银行确定

各银行业金融机构应当与市房产局签订预售款监管合作协议,方可开展资金监管业务。具体业务由各银行业金融机构与市房产局在具备办理按揭业务条件的机构中选定。
   
六、监管账户设立及协议签订
   
(一)预售人申请《商品房预售许可证》前,提交《巢湖市商品房预售款监管账户申请表》,持申请表及以下材料向市房产局申请开立监管账户:
  1
、《国有土地使用证》;
  2
、市城乡规划主管部门批准的修建性详细规划和建设时序方案;
  3
、《建设工程规划许可证(副本)》及附件、附图;
  4
、《建筑工程施工许可证》;
  5
、监管项目建筑面积预测报告;
  6
、监管项目施工形象进度计划;
  7
、监管项目建设各阶段资金使用计划(包括预售后用款计划、预售前支出明细表);
  8
、监管项目工程预算清册;
  9
、投标文件、中标通知书和工程施工承包合同;
  10
、项目监理机构出具的上述6-8项材料的证明;
  11
、其他相关资料。

市房产局审核通过后,出具《巢湖市商品房预售款监管账户开户通知》。预售人凭开户通知到监管银行开设预售款监管账户,并与市房产局、监管银行签署《巢湖市商品房预售款监管协议书》。
    
(二)预售人设立监管账户,应以幢(组团)为基本单位。
    
预售人如变更监管账户户名或账号,提交《巢湖市商品房预售款监管账户变更申请表》,向市房产局报送申请表及相关材料,审核通过后公布。监管银行根据市房产局审核意见,将原监管账户户名或账号的资金余额转入新设的户名或账号,同时预售人应告知预购人有关变更情况。在办理变更手续期间,暂停办理预售款收存、拨付手续。
   
(三)预售人申请《商品房预售许可证》时,应提交《巢湖市商品房预售款监管协议书》。
  
七、收存与拨付使用
 
(一)预售人应在网上签订的《商品房买卖合同》中明确预购人缴款的方式及具体时间、金额和监管银行名称、账号,预购人凭《巢湖市商品房预售款缴款通知书》将购房款直接存入监管账户。预售人已收取的定金应在网上签约后一并转入监管账户。
   
预购人按揭贷款购买商品房的,其按揭贷款由贷款银行按预售人提供的商品房预售款监管账户直接划入;采取住房公积金贷款的,由住房公积金管理部门将贷款划转至监管账户。
  
监管银行按缴款通知书收取预售款并向预购人出具缴款凭证;预购人凭缴款凭证向预售人换领缴款票据;预售人不得直接收存购房款。
  
预售人应在售楼处公示每幢楼的预售款监管账户开户银行名称、账号、地址和联系电话。
  
预售人申请办理《商品房买卖合同》登记备案手续时,应同时附送银行出具的缴款凭证(审核原件留复印件)。

(二)监管银行凭《巢湖市商品房预售款缴款通知书》,将预购人缴交的所有购房款逐户划入监管账户,不得直接支付给预售人或转作他用。
  
监管银行应按市房产局核准的拨付额,为预售人办理预售款拨付手续。
  
监管银行应于每周第一个工作日将上周本行各监管账户收支明细,以电子信息和纸质文件形式集中提供给市房产局。
  
有关部门拟对商品房预售款监管账户进行冻结、扣划的,监管银行有义务证明商品房预售款及监管账户的性质,并及时书面告知市房产局。
 
(三)预售双方达成退房协议并已办理相关退房手续且撤销备案后,预售人提交《巢湖市商品房预售款退款申请表》,市房产局审核后,预售人凭市房产局盖章后的《巢湖市商品房预售款退款申请表》到监管银行办理退款手续。
 
(四)监管账户内的重点监管资金,只能用于购买项目必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款。
  
监管账户入账资金未达到重点监管资金总额时,实施全额资金监管;入账资金超过重点监管资金总额后,超出部分为一般监管资金,可由预售人申请从监管账户调用。
 
(五)预售人申请使用重点监管资金时,提交《巢湖市商品房预售款重点监管资金拨付申请表》,将申请表及以下材料报市房产局审核:
   1
、用于支付购买建筑材料、设备的,应当提供有关材料、设备等采购合同;
   2
、用于支付施工单位工程款的,应当提供施工合同和施工单位、工程监理单位出具的监管项目工程进度证明;
   3
、首次拨款后,每次申请拨款提交经监理部门证明的《巢湖市商品房预售款重点监管资金上月拨款已完成情况表》和相关收款票据。
  
市房产局对预售人报送的材料进行审核,审核通过的,通知监管银行及预售人,预售人凭市房产局盖章后的《巢湖市商品房预售款重点监管资金拨付申请表》到监管银行办理拨付手续,监管银行核实无误后应及时办理;审核未通过的,退件并告知原因。
  
申请拨付的款项,一律按市房产局核准的用款明细由监管银行直接拨付至用款单位。
  
监管项目具备竣工交付使用条件节点前,监管账户内的资金余额不得低于重点监管资金总额的5%。
 
(六)预售人申请使用一般监管资金时,提交《巢湖市商品房预售款一般监管资金拨付申请表》,市房产局审核通过后,通知监管银行及预售人,预售人凭市房产局盖章后的《巢湖市商品房预售款一般监管资金拨付申请表》到监管银行办理拨付手续,监管银行核实无误后应及时办理;审核未通过的,退件并告知原因。
   
(七)申请拨付监管资金,两次申请时间间隔原则上不少于1个月。
    
八、监管取消

(一)预售人在监管项目具备竣工交付使用条件后,方可申请取消该项目预售款监管。预售人提交《巢湖市商品房预售款取消监管申请表》,持申请表及该项目《建设工程规划许可证(正本)》等材料向市房产局申请取消监管。
   
(二)市房产局对预售人取消预售款监管所提出的申请进行审核,审核通过的,通知监管银行及预售人,预售人凭市房产局盖章后的《巢湖市商品房预售款取消监管申请表》到监管银行办理取消手续,监管银行审核无误后应及时办理;审核未通过的,退件并告知原因。
   
九、相关责任

(一)预售人提供虚假申报材料骗取工程建设资金,不按规定用途使用或擅自挪用商品房预售款监管账户内的款项及直接接收商品房预售款的,预售款监管主管部门可按《办法》第十二条予以处罚。
 
(二)监管银行擅自拨付预售人监管账户内款项的,预售款监管主管部门可按《办法》第十三条予以处理。
 
(三)市房产局工作人员应当根据法律、法规要求办理商品房预售款监督管理各项业务,对于违规操作的,应按《办法》第十四条追究相关责任。

十、本实施细则自印发之日起实行,有效期二年。

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