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购买二手房,哪些“哑巴亏”不应该吃

时间:2014-05-06点击:
在楼市供不应求的情况下,二手房成了一些购房者的选择对象。

法律专家提醒,二手房买卖中常常隐藏着一些购房陷阱,稍不留神,购房者就可能吃到"哑巴亏"。

送装修

空口无凭维权难

赵先生在买房之初,以为捡到了便宜。看房时,卖家承诺赠送这、赠送那,并大讲了一通自己在装修时选择的橱、卫怎么好。于是,赵先生没与卖方讲价便爽快地签下房屋买卖合同并交了钱。

没想到,时隔不久,赵先生在打扫卫生时发现,这套房屋的厨房下水管道不畅,经常堵漏,卫生间的座便器按钮也不好使,墙壁上的电插座有两个不好用。而且,卖房者竟然将橱柜拆下运走了。为此,他生气地找到中介,要求"维权"。可是,赵先生最终却只能干吃哑巴亏。原来,当初在签房屋买卖合同时,双方对此类问题并没有具体的约定。

说法:这一实例警醒人们,买二手房务必认真验房。在看房过程中,买方不仅要仔细、严格地履行验房程序,而且应将可能出现的问题及解决方案落实到纸上,不论是室内装修情况或附属设施、设备的赠送,都应以书面形式确定下来,并将其作为买卖合同的附件。同时,双方还可在合同中约定出现实际交付状态与约定不符时,卖方应承担的违约责任。买方也可通过"保留5%~10%的尾款于交房时支付"的方式,来确保自身的合法权利免受侵犯。

签"阴阳合同"

后患无穷

近日,闵先生看中了一套二手房,在房屋中介的操作下,他和卖家依据谈妥的160万元的价格签订了买卖合同。可是,在签订合同的时候,卖家多准备了一份合同,并解释说,另外一份买卖合同可于房屋登记备案和缴税时用,成交价格写120万元就可以,这样就能少交点税。闵先生同意了这一建议,最终和卖家签订了一套"阴阳合同"。

不久,闵先生按照160万元的实际交易价格支付了购房款,但因房屋价格上涨,卖家却不愿交易了。为此,闵先生要求退款,不料对方拿出用于登记备案的房屋买卖合同称,只能按此合同上的价格退还120万元购房款。同时,卖家还拒不承认双方签订过另外的合同。不得已,闵先生打起了一场缺乏证据、并无胜诉把握的房产官司。

说法:法律专家指出,签订"阴阳合同"进行偷税的行为不仅损害国家的利益,也往往会给当事人带来"偷鸡不成反蚀把米"的恶果。根据税收征管法,个人在转让房产过程中通过签订"阴阳"两套合同故意低报、瞒报成交价格进行虚假纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税行为,税务机关将依法追缴相应税款、加收滞纳金,并处以罚款。构成犯罪的,还要依法追究刑事责任。

从实际效果来看,故意低报、瞒报住房转让成交价格的行为,只是将应由卖方负担的一些税款推迟了缴纳时间,而买方按市场价再次转让房屋时因为增值额较大,计税金额较高,就要缴纳高额税款,因此本应由卖方负担的税款转嫁给了买方。此外,买方要用这套房产进行抵押贷款时,由于登记的房价很低,往往也很难获取大额贷款。

草率付"意向金"

难讨损失

前段时间,徐小姐看中一处价值148万元的二手房。房产中介对她说,该地段房源紧俏,为防止他人抢先,最好先交3万元"意向金"。急于买房的徐小姐,爽快地支付了"意向金"。次日,当她与家人一起去实地看房后,认为房屋的朝向不好,便向房产中介要求撤销购房委托并返还"意向金",但遭到拒绝。房产中介称,其与徐小姐签订的委托购房意向书中明明白白写着"出售方同意按徐小姐购买总价即支付方式出售,则原意向金转为定金",而本案中的卖家对徐小姐的购房条件已予以确认,故徐小姐的购房"意向金"已转为"定金",不能退还。无奈之下,徐小姐告到了法院。

法院审理后认为,双方所签署的《委托购房意向书》属双方真实意愿的表示,且卖房人接受了徐小姐提出的条件,并收取了由房产中介转交的"意向金",所以这笔钱的性质已转换为定金。根据法律规定,交付定金的一方不履行合同的,无权要求返还定金。为此,法院判决徐小姐败诉。

说法:在国家有关房地产的法律法规中,并没有"意向金"的提法,要么是定金,要么是保证金,而"意向金"在怎样的情况下可转换为定金或转换为保证金,实际上只是房产中介的一番解释而已。所以,买家应警惕房产中介的文字游戏,那种不假思索地交付"意向金"的做法,很容易埋下权利受侵的隐患。

交接不仔细

枉付欠费

刘小姐今年购买了一套二手房后,接到一张催费单。原来,该房"前任"是一租赁户,拖欠了近一年的燃气费,原房东并不知情,表示无法追缴欠款。最后,天然气公司多方追缴欠款末果,便对该户采取了停气措施。刘小姐虽多次联系前任租户,但一直无法讨回费用,无奈只能自己补交了前任租户欠缴的燃气费。

李先生买了套二手房后没多久,即被供电公司告知,该房电表曾被改装过,有窃电行为,要交巨额罚款。李先生连忙去找原房主,可先是找不到人,后来好不容易找到,对方又不理睬他。无奈,李先生只能自己"吃进"了罚单。

眼下,在二手房买卖中,因水电气或物业费等未及时过户、交接造成的纠纷,不在少数。

说法:在二手房交易或者在租赁房屋过程中,购房者一定不要忽视水电气等基础设施的过户或者交接,购买了二手房的用户,如果不及时过户,轻则可能要承担欠缴的费用或面临罚款,重则可能会被下表停供,需要重新报装。所以,购买房屋一定要有正规的物业交验过程,并且最好不要一次性支付全款给业主。可先支付部分房款,在双方完成物业交验,保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作结束后再支付剩余房款。

户口问题无约定

麻烦不少

因儿子即将上小学,李先生通过某中介公司购买了一套"学区房",并顺利办理了过户手续。可是,当李先生持已经办理下来的房屋产权证书去公安机关办理落户手续时,却发现原房主并未将户口迁出,导致李先生一家无法落户。而原房主拿到房款后,已不知去向。

林先生购买了一套二手房,取得产权证之后,他按约支付了全部房款,数日后想要迁入户口时发现,自己所购买的房屋中居然有其他人的户口。林先生质问售房人才得知,这是售房人购买此房屋时上家所留下的户口,售房人对此也无能为力。

说法:户籍迁移一直都是二手房交易过程中难以解决的问题,由于户籍管理由公安部门进行行政管理,法院无权干涉,而且法院也不受理二手房交易中以户籍迁移为诉讼标的的案件,因此,这个问题目前而言可以说解决乏术。专家建议,在二手房交易前,买方最好就户口问题与卖方约定适当的迁移期限和违约责任,以免权益受损。


 

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