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预告登记应对“一房二卖”

时间:2014-05-06点击:
近期,随着房价上涨,“一房二卖”等楼市欺诈现象也越来越引起人们的关注。尽管有购房者通过法律途径获得开发商双倍赔偿的判决,但其中耗费的时间、精力等决非双倍赔偿可以弥补的。对此,业界人士提醒,购买商品房并非“一手交钱、一手交房”这么简单,如何维护自己的合法权益,真正成为房子的主人,还需提高法律意识,尽快到有关部门登记公示。

开发商“一房二卖”被判加倍赔偿

2004年,郑先生购买了北京市雍和大厦的一处门面房,但随后开发商又将这处房子卖给了另一位业主。近日,北京市东城区人民法院一审认定开发商违法,判令解除双方签订的《购房协议书》,开发商加倍赔偿郑先生已付购房款近1100万元,并赔偿其利息损失33万元。目前,开发商已提出上诉。据北京市东城区法院介绍,本案中,法院判决的依据为《合同法》和相关司法解释的规定,即:商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

2003年4月,最高人民法院出台《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,将惩罚性赔偿原则引入到商品房买卖合同纠纷的处理中来。规定对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约欺诈等行为,可以适用惩罚性赔偿原则。该司法解释规定了可以适用惩罚性赔偿原则的5种情形,即:商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该商品房屋抵押给第三人;商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人;订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明;在订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

预告登记能避免“一房二卖”

尽管在上述案例中,这起典型的“一房二卖”纠纷看似以购房者郑先生获得胜诉告终,但事实上,打官司这几年耗费了多少财力精力只有当事人心里清楚,而且如今这处房子的房价远非2004年可比,再加上这处门面房几年下来损失的出租收益,如此计算即便获赔千万元也难以弥补购房者的损失。有鉴于此,业内人士提醒,要彻底避免“一房二卖”的尴尬,购房者买房后必须尽快到有关部门登记公示,以使自己成为这套住房的真正主人。

所谓预告登记是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议时,为保障将来实现物权,可以按照约定向登记机构申请预告登记。据记者了解,预告登记有效期为3个月,在这期间,房屋不能再次买卖,即使开发商擅自买卖也不具备法律效力。这个方法比定金更能有效保护实现合同债权。此前,由于购房者的产权登记、领取房产证大多是在拿房后才办理,而预售的商品房从签合同到办理产权之间有很长一段时间,容易出现“一房二卖”的纠纷。

北京仁和律师事务所副所长孟宪生表示,“预告登记”将有效地杜绝“一房二卖”的纠纷。不过他同时提醒,按照规定,预告登记须经过双方约定,“也就是说预告登记不是强制的,是自愿的,需要买房人和卖房人一起预订去预告登记。”孟律师提醒说,购买商品房并非“一手交钱、一手交房”这么简单。购房者应该尽快到房地产交易登记机构完成登记,让不动产登记簿写上自己的姓名,才能真正成为房子的主人。

购房时可请律师做“防火墙”

在分析之所以出现“一房二卖”的原因时,著名房地产维权律师秦兵表示,在国外,发生“一房二卖”时有两条规定,一是绝对定性为刑事案件;二是开发商要对第二个购房者支付10倍的赔偿,这还是处罚比较轻的。而我国对“一房二卖”的处罚力度却比较小,有时消费者连两倍的赔偿都拿不到。这样就形成了欺诈成本低而欺诈收益高的情况,这也是“一房二卖”甚至“一房多卖”的情况越来越多的主要原因。“购房时请律师做后盾,这样能有效避免开发商设下的圈套。”秦兵认为,消费者在购房前请律师,费用仅仅是购房款的1.8%左右;而购房后一旦出现纠纷,请律师的费用就要达到购房款的20%左右,还是防患于未然为好。

一位法律界人士告诉记者,引发“一房二卖”的直接原因是开发商不守诚信故意违约,其目的是见房价上涨,为多赚利润使然。开发商的这种故意违约行为是很可怕的,如今房价在不停地上涨,开发商如此行为将直接导致产生市场信任危机,破坏交易安全秩序,让购买商品房的普通消费者没有安全感。类似案件,除了法院要依法裁决外,相关行政职能部门也应介入查处,总之,只有让故意违约方钻不了法律法规的空子、在经济上赚不到便宜,才能遏制这种行为的发生,才能有效地规范房地产市场秩序。

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