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普通百姓投资房产需注意五个方面

时间:2014-05-06点击:
尽管房屋的最基本功能是居住,可不可否认的是在前一时期乃至现阶段,房屋已被很大一部分人视作投资工具。因为,从长远来看,投资不动产不仅可以保值,还将有可能获得可观的收益。可并不是每一个人都可以进行房产投资的,那些拥有雄厚资金实力的人投资房产时有较强抗风险能力,而资金实力较弱,甚至依赖借贷来进行房产投资的人,其投资风险将会大为增加,尤其是在房价畸高的市场状况下。依笔者看来,普通百姓投资房产需注意五个方面:

  一、摆正心态

  1、合理预期。我们在进行房产投资时,无论是出售图利、出租获益还是持有保值,都要将自己的获利预期调整到合理的状态,不要将获利预期定得过高。

  2、平和心态。投资必然有风险,故我们在投资房产时要有不以物喜,不以己悲的心态。大赚不必太得意,小赚何需暗自喜。不赚无需增烦恼,赔了不必自抛弃。

  3、懂得分享。作为我们普通百姓来说,投资房产的资金大多数是家庭成员所共有的,也就是说,在我们投资时,我们的风险是由全家共同承担的。因此,我们要懂得分享,和家人分享投资经验、投资过程、投资成果。

  4、量力而行。房产投资是大宗投资行为,投资时必须慎重行事,量力而行。有的人抵押自己的住房,靠盘活旧房来投资新房;也有的人卖掉自己的住房(自己租房住),靠卖房款来购进大户型、热点区域的房子,甚至是两套以上的房子;还有的人只要是手头有够支付首付的钱就进行投资;更有甚者,有的人完全靠借贷进行房产投资。这些人的投资行为所承担的风险是非常大的,事实上,已经有人为此付出了代价。

  二、认清风险

  1、失去机会。房产投资是大宗投资,在目前的高房价下,投资一套房子动辄上百万,多则数百万甚至上千万。这样,即便是三成首付,投资一套房子也将要投入几十万乃至上百万的资金。房价处高位的市场状况下,房产成交难、变现难且速度慢将导致投资者可支配资金减少。这样,在有更好的投资机会出现时,很难把握住机会。

  2、资产缩水。我们都知道,尽管房屋可以作为投资工具,可最终体现其价值的,只能是居住。因而,绝大多数有自住需求的人买不起房之际,便是房价下跌甚至是大跌之时。这样,在高价位时买入便有因房价下跌而导致资产缩水的风险。

  3、信用受损。投资者在房价处高位下购房,在房价下跌时,靠借贷买房的投资者将面临巨大的还贷压力。在这样的状况下其投资的房子既难变现更将难出售,而银行的钱却是要还的。这样,这些投资者就会因屡次拖欠房贷而导致个人信用受损的风险。个人信用一旦受损,其今后的发展将会受到极大影响。

  4、事业受限。投资者购进房屋,其目的就是为了获利。房价处上升阶段时,投资者对其所投资的房产还不会投入太多精力,因为只要其能有平和的心态,将房子委托中介即可。可在房价下跌时就不同了,因在房价下跌时抛盘者众而接盘者少,投资者在还贷压力下将多方委托出售自己投资的物业,这样,势必令其为此投入很多的精力,从而影响到自己的工作并有导致其个人事业受限的风险。

  5、信心受挫。有一些人本身缺乏房产投资经验,可看到别人投资房产赚钱了也就满怀信心地跟进。可当房价下跌时,因资产损失、还贷压力等而导致其自信心受到极大的打击。这样,将有可能影响其在未来的生活中对相关事物的判断。

  6、家庭危机。因在高房价进行房产投资要动用大笔资金,故有一些人在投资房产时,不一定能得到家人的赞同和支持。这样,在房价下跌导致资产损失时将极有可能增加家庭矛盾甚至引发家庭危机。

  三、避开误区

  1、盲从跟进。有一些人看到别人投资房产赚钱,也就盲目跟进;也有人为没能抓住前一波房产行情而后悔,最近看到有人入市,也就将钱投了进来。事实上,我们投资房产时,是要考虑很多因素的,如:房产市场状况、房产类别、所在地区、贷款问题、抵押财产、税收问题、与代理打交道以及房屋维修等。只有在自己具备足够的心理准备及相对较为全面的房产投资知识时,才能进行房产投资。

  2、急功近利。有很多人投资房产就是为了通过买卖来获利,当然,在房产火暴时期,这样的想法是对的,也确实有一部分人通过这样的方式获取了较为丰厚的回报。可在房价处高位及房产趋向理性的市场态势下,这样的想法将难以令其如愿。因为,房价在高位时随时有下跌的可能,这样,将有可能导致投资受损;房产在理性的市场态势下,将不可能再出现房价大起大落的现象,短期内获取暴利是不可能的。

  3、过度借贷。有一些人在投资房产时,只要自己的钱够首付时就大胆出手;也有一些人有一部分资金投资在证券、实业等领域,其不愿将这部分资金抽出来完全依靠贷款来进行房产投资。这样的想法都是不对的,因为贷款买房时,将不仅承担不菲的利息,还将承担不小的还贷压力,与此同时,其投资的风险也大大增加。

  4、租售不明。有一些人在投资房产时,没有明确的投资方向,买了房以后在挂牌出售的同时,又挂租单。表面看来,这样的做法好象对自己有利,平常靠租金获利,一旦售价达到自己心理预期时将其卖出。而事实上,这样没有明确的投资方向的行为将会为自己带来很多麻烦。一方面,因买家看房不方便、租客的行为令房屋品质看起来有所降低等因素令卖房时延缓成交速度和降低获利预期。另一方面,因没有明确的长线投资的心理准备,故在房屋的装修、配置上的投资大为降低,这样,将难以租出好的价位,从而影响其获利。

  5、瞄准高端。高端物业,市中心区域的房子往往受到投资客青睐和追捧,因为这些房子大多具有较好上升空间和抗跌性。可这些区域的房子并不是适合每一个投资者,因为其高单价、高总价令成交速度大大降低。而事实上,每一个区域都因其不同的优势而各具投资价值。

  6、优柔寡断。有一些房产投资者因对房产市场缺乏明确的判断,在出售时往往会受到各种因素的影响令其不能当机立断,从而因影响成交速度而导致错失获利良机。我们在投资房产时,要时刻关注房产市场动态,在房产处上升阶段,不要太贪,达到自己心理价位时果断抛出;在房产处下跌态势下,要么果断割肉,要么转售为租,不能优柔寡断。

  四、做足功课

  1、凡事预则立。买房之前要在诸多方面做足功课:

  政策——关注并研究政府及各部委的政策;

  市场——留意市场各方面得动态,诸如,价格走势、成交量、供应量等;

  定位——确定自己买房是为了保值、出租还是出售;

  策略——买房、卖房相关策略准备;

  方案——制定相对完备的房产投资方案。

  2、备足而战。投资房产时要做好充分的准备,包括:

  资金——根据自己的投资定位进行资金准备;

  时间——确保自己有足够的时间进行投资操作;

  知识——收集房产相关知识并消化;

  资源——进行相关资源整合,诸如,人脉资源、投资顾问资源、法律顾问资源。

  五、谨慎交易

  1、新盘交易

  购前:购房者首先应该慎重的选择一个物业的项目,我们应该考虑它本身所处的地理位置、户型、周边的环境及生值潜力等因素。另外,重要的一点应该对开发商的资信进行一个了解。

  签约:签订认购书和商品房买卖合同,包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品房买卖合同的时候,应该注意到查验五证(建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,第建设工程开工证,国有土地使用证,商品房预售许可证)。交付定金,签订认定书,选择付款的方式,签订商品房买卖的合同,再交付购房款,办理销售或者预售登记,这是购房的第二个阶段。

  收房:交房和办理产权登记,就是开发商在办理完登记后,签收“两书”(住宅质量保证书,住宅使用说明书),接受物业,申领产权证。

  补充条款:

  第一,应该明确的把售楼书和其他广告的内容写进补充协议里去,这是维护购房者合法权益的一个很重要的方式。

  第二,明确房屋所有权证办理的时间。购房合同里通常没有说多长时间把产权证办下来,这通常在补充条款里约定。

  第三,明确按揭办不下来的话,双方的责任。现在买房通常需要按揭,确实有的情况下按揭没有办下来,没有办下来的原因比较复杂,有购房者的原因,也可能有房地产开发商的原因,甚至也有一些是银行方面的原因,也有一些是综合的。要明确如果按揭办不下来,双方各自的责任是什么。

  第四,明确关于公摊建筑面积。现在面积争议最多的就是公用面积的分摊问题,而且有些开发商经常在公摊上做文章,所以要和开发商约定清楚,不仅要有一个笼统的公摊面积的数字,而且要约定公摊的是哪一部分,要确定公摊的位置。

  第五,应该明确装修标准。以后精装修的房地产开发项目将会越来越多,那么就必须对装修的标准明确。比如说装修的标准不要笼统的想使用进口材料、高级材料等这种不明确、含糊的表述,一定要明确使用什么品牌,甚至包括颜色、款式、型号等。

  第六,明确退房的责任。购房者接到入住通知之后,经常拿出一些资金装修房屋,比如说买家电什么的,但是一旦退房是由于开发商的原因,必须写明开发商是什么样的责任,写名在确定的日期内把开发商退还,甚至包括银行的利息、罚金等。

  2、二手交易。

  中介选择:

  企业状况——规模、品牌、资质、团队;

  操作程序——是否赚取差价,费用是否明确;

  相关服务——服务是否专业。

  房屋状况:

  房屋本身——用于交易的房屋是否为非法建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属是否存有争议;房屋是否为共有,出卖人未经共有权人同意;房屋是否已出租他人,因为承租人有优先购买权;房屋是否已抵押,未经抵押权人书面同意转让的;是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让;交易房屋是否存有质量瑕疵。

  维修基金余额的结算与更名——买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式,但有时约定过于笼统,只写“送”或者“不送”。事实上,房屋交接时还会遇到例外情况,即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确,卖方可以认为维修基金是“送”的,未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金移至买方名下。因此,交易双方在签订合同时,应当明确维修基金的结算数额。

  水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续——这类纠纷在房屋买卖中经常出现,由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,等买方入住后,收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再回头找其结算时,房东早已音讯全无,只好自认晦气,补缴欠款。虽然相对于房价来说数额不大,但买方心理上仍旧无法求得平衡。其实,这种情况完全可以避免,只要在交房当日结清上述款项即可。

  房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收——一般来讲,买方在交房时都会对上述事项进行验收,其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收,建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌,亦或者采用图像资料作为合同附件。

  户口问题——按照通常的交易习惯,卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因,交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间。对于这类情况,双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。由于户口一般无法强制迁出,因此买方对户口延迟问题应当采取慎重的态度。

  评估状况——在二手房交易的重要一环是需对交易房屋进行评估,在这个环节存在的风险就是房屋评估价偏高或偏低,偏离房屋的市场价值。高了卖不出去,低了将遭受损失

  合同细节:

  二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面,但对于一些细节问题还应约定清楚,如:合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。买卖双方在签订合同时,应当对上述问题进行明确约定,避免纠纷的发生,即使发生纠纷也有章可循。如果双方约定的交房时间位于交易流程的最后环节,买方可预留一部分房款,在房屋交接完成后再支付,这样可以提高卖方履行交房义务的主动性。房屋交付后,双方应签订一份房屋交接书,将交房中完成的事项写入其中,以书面形式确认双方对于房屋交接事项的认可。特别是某些交房事项(如维修基金更名、户口迁出等)无法按期完成时,更应当签订房屋交接书,将未完成事项以及何时完成写入其中,以便将来如期如约履行。
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