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任寿根:物业税在中国不是新税种

时间:2014-05-06点击:
关于物业税的各种传闻与争论不绝于耳,散见于新闻媒体的观点主要有三种。第一种观点认为,物业税不应该征;第二种观点认为,物业税应该征,但别指望物业税抑制房价,理由是物业税对房价有一定影响,但影响非常有限,即物业税不会导致房价大跌;第三种观点认为,物业税应该征,但开征物业税的效果会适得其反,物业税短期会使房价下跌,但从长期看,物业税会助房价上涨,原因是物业税会被转嫁从而抬高房价。
上述观点的提出在于没有从本质上把握物业税的根本特征,因此,有必要将物业税的相关情况进行厘清,以使人们对物业税有个正确的认识。
那么物业税究竟是怎样一个税种?物业税会不会导致房价大跌?
物业税在中国是个新名词,但不是一个新税种。物业税的提法是具有中国特色的,因为从世界各国或地区情况看,很少有国家或地区用这个提法,据笔者接触的资料,只看到中国的香港采用。通常可以把税收分为流转税类、所得税类和财产税类三个主要大类。物业税属于财产税类,所以,国外一般把物业税称为不动产税、房地产税或财产税等。
物业税在中国早就存在。就在现代中国人还在为是否应开征物业税争论得面红耳赤时,如果我们把历史的镜头拉远一点,会发现一个令人感到意外且有趣的事,中国是世界上最早征收物业税的国家。在周代,中国征收物业税性质的“廛布”。在唐代,中国征收带有物业税性质的间架税,将房屋分为三等,上屋征税二千,中屋征税一千,下屋征税五百。在清朝,中国征收的铺面行税、房捐等都属于物业税。建国初期,中国曾开展过相当于物业税的城市房地产税,其征收方式是以房地产评估价为计税依据,再按规定的税率计征。中国现行的房产税实际上也类似物业税,只不过它是按房产用途区别对待,对住宅而言,出租的或用于经营性的要征,不出租自用的不征。所以新开征物业税的提法是错误的,物业税更准确的说法是新房地产税,即按照国际惯例,不区分房产用途,对产权所有者征收的一种财产税,它与现行房产税最大的区别在于将居民不出租自用的房产纳入征税范围。
由于物业税属于财产税类,而财产税一般是不能被转嫁出去的,所以物业税转嫁不出去,那种认为从长期看房价会因物业税升高是不正确的。道理很简单,比如,某购房者某年缴了一笔物业税,这笔税自然由自己负担,他无法转嫁给包括卖房给他的任何人。也有人会认为房产所有者可以将物业税在二级市场上转嫁给购房者,从而推高房价。这种做法是行不通的,原因在于在同等情况下,购房者肯定会买没有缴纳过物业税的新房,而不会去买一套已经缴纳若干年物业税且会转嫁给自己的旧房。而且,从已经实行物业税的国家看,尚找不到物业税被转嫁出去或因物业税推高房价的事例,恰恰相反,反面的例子比比皆是,比如日本。所以,物业税与营业税对房价的影响是不一样的,是相反的。在房地产交易中,卖房者应缴营业税,特别是当房地产市场较热时,卖房者可以将其应承担的营业税通过抬高房价转嫁给购房者。在房地产市场出现泡沫时,常常听到一种观点,认为应提高营业税抑制泡沫,殊不知这样做是南辕北辙,越提高营业税,房价会涨得越高,泡沫会更严重。
与一般性的税种不一样,物业税是一个长期与房产所有者相伴的税种,它不像营业税、所得税、契税等一次性缴完就结束了,只要房产没有转移或出让,你就得每年都缴物业税。比如,2015年你买了一套房子,如果物业税推行的话,那么从2015年起你就得每年都缴纳物业税,而不是一次缴完就了事,也就是说,如果这套房产你拥有50年,那么这50年当中你每年都得缴物业税。
物业税一般按房屋的估值计算,并不是像民间流传的按套内面积计算,那样的话,物业税就成为从量税,而从国际通行的做法来看,物业税是从价税,它依房屋的实际价值(需要评估)计税,评估值一般会隔一年或几年重新调整。在确定房地产的价值之后,再依据一定的税率(如1%)计算出应缴纳的物业税,有的国家还会给予一定的扣除额。
可以理解的是,在中国拥有房产的人,尤其是短线炒房者,一般不大愿意或不希望缴纳物业税。而现代国外居民,尤其是现代发达国家的居民对缴纳物业税习以为常。
为什么国外物业税会普遍征收呢?也就是物业税存在的依据是什么呢?
税收存在的基本前提是产权的存在,这里的产权指的是完整的产权,即不仅包括使用权,更重要的是还包括所有权。当你从商品的产权中获益,作为商品产权的所有者,你就得缴税。房屋、土地产权的确认、保护需要政府,而且房地产价值往往从政府提供的公共商品或公共服务中获益,所以需要缴纳物业税。比如,在小说中鲁滨逊漂流的孤岛上拥有房地产是不现实的,因为在那你对房屋、土地拥有的产权无法被确认,别人很容易侵占你所谓的房地产,而且那里的“治安条件”非常差,没有公共商品或公共服务,那里的房地产没有什么价值可言,更不用说保值增值了。在西方国家,房地产私有,私人对房地产拥有完整产权早就存在,私人能够从处置房地产中获得收益,所以应缴物业税的社会文化在大多数西方国家早已根深蒂固,西方人对缴物业税并无多大异议,但常常与税务部门就房地产评估价值发生一些纠纷。
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