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以房养房 过去时与现在时

时间:2014-05-06点击:
楼市走俏的幕景下,不少市民的投资理财观念也得到了证明和回报。对于一部分资金不很充裕的家庭来说,以房养房可谓是一个不错的投资理财方式,只要计算好收益和支出,规避风险,不但可以改善居住条件,也同时积累了财富。
  “以房养房”主要分为两种方式。一是贷款购置新房,将老房出租,用所得租金来偿还或部分偿还银行贷款;二是同时购买两套新房,一套用于自己家居住,另一套租价高、升值潜力较大的房子用于出租,每月稳定的出租收入来偿还两套房子的贷款。
  过去时:
  出租老房养新房
  这种形式的“以房养房”是目前比较常见的。市区近些年新建高档住宅,让部分家庭萌生了改善居住条件的想法。在楼市均价在2000元/平米以下之时,部分市民及时出手,购置了1—2套新房,由于新房总价较低,旧房也卖不上个合适的价格,因此这部分家庭大多保留旧房,在入住新房后将旧房出租,租金用来支付购买新房时的商业贷款,以及新小区的物业管理费等等。记者采访了解到,由于新旧房价的整体走高,因此这部分未出售旧房的家庭,新房旧房价格都大多翻番,获益率在100%以上。
  随着新建住宅均价攀升到3000—4000元/平米之间,旧房的售价也水涨船高,不少家庭在投资理财观念上面的差别就显现出来了。部分家庭选择售出旧房,用以购买新房,尽量不用贷款;而部分家庭则选择保留旧房,首付之外向银行贷款,再以旧房的租金来还贷。
  家住城市之光的陈先生告诉记者,之所以会选择保留旧房、以房养房的理财方式,主要是认为旧房仍有增值空间,且依靠租金获得收益,在偿还贷款之余,还能有不少剩余。陈先生举例,自己在买新房时向银行分15年贷款20万元,贷款利息在7万元左右。自己位于市区西门的90平米旧房出租每年租金可得5000元;15年就是75000元,差不多是贷款利息。当时卖旧房的价格不到20万,考虑到旧房的地理位置仍有升值潜力,因此选择以房养房,现在就看旧房还能有多大的升值空间了。
  通过两个时期的比对可以明显看出,如今保留旧房用以出租的获益空间明显小了许多。一方面是旧房的升值空间不比几年前,二是我市房屋出租的整体价格较低。像陈先生这样的情况,租金仅够支付贷款,此外还得考虑到租房的“空置断档期”,因此有市民质疑,如果旧房的地段并不是最佳,近些年也没有拆迁可能,那么现在卖掉旧房作别的投资,是否收益会更大?
  现在时:
  两套新房“以房养房”
  由于旧房的租金太低,所以如今不少市民选择投资新房,以更高的租金来获取收益。周女士在市区东方景苑有一套新房,入住还不到5年时间,贷款还未还完,其实没有必要再进一步改善居住条件了,但她于去年又在市区北门一带购置了一套新房,且贷款“一大笔”,究其原因,仍是“以房养房”。周女士说,东方景苑的房子有学区房优势,将房屋规划分租,再将车库出租,每月可获得一千多元的收益,可以用来还一套房的全贷以及第二套房的部分贷款,压力不大,投资前景比较看好。
  市民王先生去年购置了东方新世界的一套酒店式公寓,希望在项目建成后,依靠其优势获得丰厚的收益。“从一些大城市的情况来看,公寓的租金不但能够还其自身月供,还能多出不少用来还我目前在城市风景的住宅房贷。”
  这就是新形式的以房养房,房产作为比较稳健的投资商品,一直受到市民投资理财青睐,但怎样根据自己的情况来养房,市民还应多加考量。第一,要考虑到自己职业、家庭收入的稳定性,每月总还贷不宜超过收入的一半;第二,扣除一些风险因素后,出租利率是否能高出银行贷款利率?第三,是否有其他更值得投资的方式,或者在遇到其他投资机遇之时,能否及时转变投资理财方式,获取收益? 
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